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Baufinanzierung  Die Kosten für den Hausbau ermitteln

Jedem Bauherrn ist bekannt, dass ein Hausbau eine große finanzielle Belastung darstellt. Jedoch ist den meisten unklar, wodurch unnötige Zusatzkosten entstehen. Peter Breitfeld, Bauherrenberater des Bauherren Schutzbundes e.V. klärt auf, wie Sie Ihr Geld beim Hausbau richtig einsetzen und gibt wichtige Informationen, wie sich die Baukosten so niedrig wie möglich halten lassen.

Mit der richtigen Baufinanzierung lassen sich die Baukosten so niedrig wie möglich halten.

Mit der richtigen Baufinanzierung lassen sich die Baukosten so niedrig wie möglich halten. Foto: Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB)

Viele Bauherren wissen gar nicht, wie die Kosten für ihren Hausbau genau berechnet werden. Für viele ist die Kostenermittlung, mit der eine solide wirtschaftliche Basis für ihr Bauvorhaben gelegt wird, absolutes Neuland. Um die Höhe der Baukosten möglichst exakt zu berechnen, ist es notwendig, ein Augenmerk auf jede einzelne Kostenposition zu richten. Dabei ist etwas großzügiger zu kalkulieren besser, als am Ende Finanzierungslücken aufgrund gestiegener Preise beklagen zu müssen. Wichtig ist auch, die zahlreichen Kostenfallen für die eigenen Finanzen zu umgehen. Hier eine kleine Auswahl.

Kostenfalle Grundstückskosten

Der Kauf eines Grundstückes ist häufig Voraussetzung für den Neubau des eigenen Hauses. Die Suche danach ist oft schwer und langwierig. Verständlich, schließlich wird über den Lebensmittelpunkt für die kommenden Jahrzehnte entschieden. Aber auch eine finanzielle Dimension ist mit der Entscheidung verbunden. Folgende Situation: Zwei Grundstücke mit gleichem Preis stehen im Fokus der Entscheidung. Grundstück A liegt unmittelbar an einer vor allem von Anliegern befahrenen Straße. Es ist beräumt und kann ohne weitere besondere Vorbereitungen bebaut werden.
Grundstück B ist der noch nicht vermessene Teil eines Gesamtgrundstückes, von dem der hintere Teil erworben werden soll. Um das Grundstück bebauen zu können, sind einige Bäume zu fällen und eine alte Laube zu beseitigen. Eigentlich schlägt das Herz für Grundstück B – nicht direkt an der Straße wohnen zu müssen, hat was. Und auch sonst passt eigentlich alles. Aber was sagt der Verstand der kühlen Rechner zu den Kosten? Schätzen wir mal: Für die notwendige Teilungsvermessung, das Fällen der Bäume und die Beseitigung der Laube könnten zusätzliche Kosten von 5.000 bis 6.000 Euro anfallen. Für die Hausanschlüsse – es müssen 35 Meter von der Straße bis zum Haus überbrückt werden – sind Mehrkosten von 8.000 bis 10.000 Euro durchaus denkbar. Und für das Anlegen des Geh- und Fahrweges über das vordere Grundstück hinweg könnten nochmals 5.000 bis 7.000 Euro erforderlich werden. So kommt eins zum anderen. Und die Frage ist zu beantworten, ob der Reiz des Grundstücks die um 18.000 bis 23.000 Euro höheren Kosten Wert ist. Hinzu kommt noch der höhere Zinsaufwand, wenn die Mehrkosten nicht durch das Aufstocken des Eigenkapitals ausgeglichen werden können.

Kostenfalle Baugrund

Ein Bodengutachten gibt Auskunft über die Beschaffenheit des Baugrundes und Sicherheit dafür, wie das geplante Haus gegründet und abgedichtet werden muss. Die Kosten belaufen sich hierfür auf etwa 500 bis 1.000 Euro. Manch einer glaubt, sich dieses Geld sparen zu können. Nicht selten eine folgenschwere Entscheidung. Wird beispielsweise erst beim Aushub der Baugrube sichtbar, dass der geplante Keller anders als geplant gebaut und abgedichtet werden muss, um Schichten- oder Grundwasser Rechnung zu tragen, ist guter Rat teuer. Zusätzliche Kosten von 10.000 bis 15.000 Euro sind nicht selten die Folge. Und das zu einem Zeitpunkt, wo die Finanzierung längst abgeschlossen ist. Eine Nachfinanzierung ist dann - wenn überhaupt möglich - nur zu teuren Konditionen zu haben. So kann auch eine andere Entscheidung notwendig werden: Der Neubau wird aus Kostengründen anders geplant und ohne Keller gebaut. Kaufen Sie nicht die Katze im Sack: Ohne Baugrundgutachten investiert man in keine Immobilie!

Kostenfalle Bemusterung

So mancher Bauherr nimmt es bei den Vertragsverhandlungen mit der Hausbaufirma nicht so ernst, intensiv und detailliert über die Bau- und Leistungsbeschreibung als Herzstück des Vertrages zu verhandeln. Was die Anbieter da aufschreiben, ist für Laien ohnehin nur schwer zu beurteilen, meinen viele. Das Übrige tut dann der Hinweis des Hausverkäufers, man solle den Vertrag doch erst mal unterschreiben. Auch danach, so zum Beispiel zur Bemusterung, könne man ja über die Angebote noch reden. Wer so handelt verkennt, dass der Vertragspartner als Leistung nur schuldet, was in der Bau- und Leistungsbeschreibung schwarz auf weiß vereinbart ist. Was im besonders toll ausgestatteten Musterhaus zu sehen war, ist dafür nicht Thema. Wer erst nach Vertragsabschluss so richtig anfängt nachzudenken, wie sein Haus eigentlich gebaut werden soll und welche Ausstattung angestrebt wird, verhandelt einen teuren Vertragsnachtrag nach dem anderen. Nicht selten wird dadurch der bestehende Finanzierungsrahmen gesprengt. Der kühle Rechner, der weiß was er will, sich fachmännischen Rat sucht, um Bau- und Leistungsbeschreibung und Vertragsfestpreis exakt zu verhandeln, kann ohne teure Nachträge auskommen. Es ist eine bekannte Erfahrung: Vieles was vor Vertragsunterschrift verhandelt und vereinbart wird, ist günstiger zu haben. Nachträge zum Vertrag kosten oftmals viel mehr.

Kostenfalle Hausanschlüsse

Werden Komplettanbieter mit dem schlüsselfertigen Bau des Hauses beauftragt, enden deren Leistungen üblicherweise einen Meter außerhalb des Fundaments. Damit aber Immobilien funktionstüchtig sind, muss die Anbindung an die Versorgungsnetze für Frisch- und Abwasser, Gas und Strom gesichert werden. Die damit verbundenen Baukosten werden oft unterschätzt. Anstatt zum Zeitpunkt der Gesamtkostenermittlung gleich auf die Versorger zuzugehen und sich auf das Grundstück bezogen Kostenvoranschläge geben zulassen, verschiebt man das auf später. Für die Kostenplanung gibt man sich mit überschlägigen Schätzungen zufrieden. Das böse Erwachen folgt! Spätestens dann, wenn die konkreten Anträge bei den Versorgern für die Hausanschlüsse gestellt werden und die ihre Preise präsentieren. In den meisten Fällen halten die angenommenen Pauschalen den tatsächlich anfallenden Kosten nicht stand. Zum Beispiel könnte nicht bedacht worden sein, dass die zur Anbindung verfügbaren Leitungen genau auf der anderen Straßenseite verlaufen und eine aufwändige Straßenquerung erforderlich ist. Oft wird auch bei Grundstücken in zweiter Reihe übersehen, dass die zu überbrückenden erheblichen Entfernungen zwischen Hausstandort und verfügbaren Abnahmepunkten – nicht selten 30 bis 50 Meter – erhebliche Kosten verursachen. Mehrkosten zwischen 5.000 und 10.000 Euro sind keine Seltenheit.

Kostenfalle Eigenleistung

Nichts gegen wohl überlegte und realistisch geplante Eigenleistungen, um Baukosten zu sparen. Es sollte sich aber auch herum gesprochen haben, dass man sich bei Eigenleistungen schnell übernehmen kann. Wie oft wurde davor schon gewarnt? Und doch geschieht es immer wieder. Damit die Finanzierung für den Neubau zustande kommt, fehlt es an Eigenkapital. Also muss die Muskelhypothek herhalten. Bauherren werden dann über Nacht zu „Allround-Handwerkern“, die fliesenlegen und malern können, Bodenbeläge über die gesamte Wohnfläche perfekt verlegen und auf die Gestaltung der Außenanlagen verstehen sie sich ohnehin bestens. So stehen dann schnell Eigenleistungen im Wert von 10.000 bis 15.000 Euro auf dem Papier. Freunde findet man auch, die sich in der Eigenleistungsaufstellung für die Bank als Bauhelfer aufnehmen lassen. Die Stunde der Wahrheit folgt dann meist sechs bis neun Monate später. Die Erkenntnis, wie viel Zeit und Kraft mit den geplanten Arbeiten verbunden sind, ist noch die beste Erfahrung. Der Ärger darüber, dass die Arbeiten doch nicht so gut wie vom Fachmann ausgeführt sind, ist auch noch zu verschmerzen. Richtig schmerzhaft wird die Erkenntnis, dass letztlich doch Handwerker beauftragt werden müssen. Wenn überhaupt möglich, wird die Nachfinanzierung der Kosten sehr teuer! Alles hat eben seinen Preis.

Der Baukredit

Mit Überblick zum Ziel

Bauen oder nicht bauen – das ist jetzt keine Frage. Langjährige Baukredite mit festen Zinsen gibt es zu niedrigen Zinssätzen. Bevor Sie aber Hals über Kopf in Ihre Hausbank preschen, sollten Sie sich schlau machen. Hier finden Sie Infos zum Baukredit.


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Baulexikon

Bodengutachten / Baugrundgutachten

Ein Baugrund- oder Bodengutachten wird zur Planung eines Bauvorhabens im Vorfeld eingeholt, mit dem Ziel, eine Gründungsempfehlung auszusprechen. Der geotechnische Bericht beurteilt den Baugrund hinsichtlich Tragfähigkeit, Bodenbeschaffenheit und Bodenverunreinigungen. Die Grundwassersituation zu kennen, ist insbesondere für die geplante Unterkellerung eines Bauwerkes, die Wahl der Abdichtung und eventuelle Wasserhaltungsmaßnahmen entscheidend. Der Sachverständige für Geotechnik oder der Baugrundgutachter schlägt ein dem Bauvorhaben angepasstes Untersuchungsprogramm vor. Ein solches Gutachten ist gemäß den Vorgaben der DIN 4020 in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) definiert.

Bau- und Leistungsbeschreibung

Mit der Bau- und Leistungsbeschreibung legt der Bauanbieter sein Konzept für das zu errichtende Eigenheim vor. Da es keinerlei gesetzlichen Vorgaben gibt, gilt es als Bauherr den Leistungsumfang und die Qualitätsstandards konkret zu vereinbaren. Je verständlicher und ausführlicher die Bau- und Leistungsbeschreibung formuliert ist, desto geringer ist das Risiko für Missverständnisse und kostspielige Vertragsstreitigkeiten.

Bemusterung

Bei der Bemusterung entscheidet der Bauherr wie sein neues Fertighaus im Detail ausgestattet sein soll. Erst nach der Bemusterung können verlässliche Aussagen über den tatsächlichen Kaufpreis gemacht werden.

Muskelhypothek

Muskelhypothek ist eine nicht ganz ernst gemeinte Umschreibung für die Eigenleistung, die ein Bauherr bei der Errichtung seines Eigenheims entrichtet. Ziel der Muskelhypothek ist es, die Handwerkerkosten so stark wie möglich zu senken.