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Renovierung – So renovieren Sie richtig!

Der Gedanken an eine Renovierung löst bei vielen Hauseigentümern und Immobilienkäufern oft Besorgnis aus. Denn die Befürchtungen, dass Modernisierungsmaßnahmen zu einem Fass ohne Boden werden, sind nicht gänzlich unbegründet. Die Gefahr ist besonders dann groß, wenn ohne fachmännische Beurteilung
der Bausubstanz und der Schwachstellen des Hauses willkürlich und blind drauf los modernisiert wird.

Vor der Renovierung sollte eine solide Bestandsaufnahme stehen

Foto: Fotolia/Kzenon

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Zusammenfassung:

  • Bei der Renovierung eines Altbaus gilt es, Keller, Wände und Decken auf Feuchtigkeit zu prüfen und anschließend die Ursachen zu beseitigen.
  • Beim Renovieren gilt es, immer die Baustatik im Blick zu behalten. Nicht verzeichnete Abweichungen von der ursprünglichen Baukonstruktion können bei einem An- und Ausbau schnell zu ernsthaften Problemen führen.
  • Ein wichtiges Kriterium beim Renovieren sind Energiesparmaßnahmen; darum sollte ein besonderes Augenmerk auf der Dämmung von Fassade und Dach gelegt werden.
  • Ebenso wichtig ist bei einer Renovierung der Einsatz nachhaltiger Heiztechnik, zum Beispiel regenerative Wärmequellen.

Dass die Renovierung eines Hauses nicht zu einer Kette endloser Einzelmaßnahmen wird, sollte an erster Stelle immer die Bestandsaufnahme und die Beratung durch einen Sachverständigen stehen. Mit dessen Hilfe und Wissen gilt es, einen sinnvollen Modernisierungsfahrplan auszuarbeiten. Auch wenn beim Renovieren nicht alles auf einmal angepackt werden kann, sollten Einzelmaßnahmen immer dem Gesamtziel dienen, um später unnötige Kosten zu vermeiden. Die Frage ist: Worauf muss dabei besonders geachetet werden?

Feuchtigkeit in Bauteilen prüfen

Feuchte Keller, Wände oder Decken sind in alten Häusern häufig anzutreffen. Die Ursachenforschung sowie erforderliche Sanierungs- und Abdichtungsmaßnahmen gehören in die Hand des Fachmanns. Nicht mehr funktionstüchtige Dachdeckungen, Regenrinnen und Regenfallrohre gehören
zu den häufigen Ursachen. Auch nicht mehr wirksame der gar fehlende Abdichtungen der erdberührten Bauteile können Auslöser dafür sein. Im Extremfall führt über längere Zeit in Bauteilen vorhandene Feuchtigkeit zu unliebsamen und teuren Folgeschäden wie Schimmel und Schwammbefall.

Auf statische Gegebenheiten achten

Im Rahmen der ursprünglichen Bauausführung können bei älteren Häusern tragende Wände in der Lage verändert worden sein. Solche Abweichungen von der Planung sind oft nicht in zeichnerischer Form dokumentiert worden. Deshalb
Vorsicht: statische Voraussetzungen und Baukonstruktionen des Gebäudes sollten detailliert überprüft werden. Die Herstellung neuer Türöffnungen oder Durchbrüche in vermeintlich nichttragenden Wänden ohne statisch-konstruktive
Maßnahmen kann zu erheblichen Schädigungen an den Bauteilen führen, werden sie ohne Kenntnis solcher Veränderungen durchgeführt. Auch Geschossdecken zu nicht ausgebauten Dachräumen waren ursprünglich meist
nicht für eine Wohnnutzung vorgesehen. Beim nachträglichen Dachausbau kommt es durch zusätzliche Raumtrennwände und die Wohnnutzung zu höheren Lasten. Das kann ihre Tragfähigkeit erheblich beeinträchtigen.

Energie sparende Maßnahmen konzipieren

Der Wärmeschutz älterer Wohnhäuser ist in der Regel nicht ausreichend. Die nach der aktuellen Energieeinsparverordnung (EnEV) geltenden Anforderungen an Bestandsgebäude zur Reduzierung des CO2-Ausstoßes und der Einsparung von Heizkosten sind einzuhalten. So ist großer Wert auf die Planung und Berechnung von Wärmedämmmaßnahmen zu legen. Die baukonstruktiven und bauphysikalischen Besonderheiten alter Häuser haben technische Anforderungen an die nachträgliche Wärmedämmung der Bauteile zur Folge. So kann eine ausschließliche Dämmung der Fassade zunächst den Energieverbrauch verbessern. In ungedämmten beziehungsweise nicht ausreichend gedämmten Bauteilanschlüssen und -konstruktionen ist dadurch jedoch ein verändertes bauphysikalisches Verhalten möglich. Oft führt das zu Nässeeintrag aus der mit Feuchtigkeit angereicherten Raumluft und zu Folgeschäden.

Nachhaltige Haustechnik wichtig

Anforderungen des Umweltschutzes und steigende Preise für fossile Energieträger gebieten Nachhaltigkeit bei der Modernisierung und Erneuerung haustechnischer Anlagen. Bei der Wahl eines neuen und modernen Heizungssystems spielen die bestehenden baulichen Rahmenbedingungen jedoch eine wichtige Rolle. So kann eine gewünschte Niedrigtemperaturheizung
mit Fußbodenheizung wegen der vorhandenen Decken- und Fußbodenkonstruktion unter Umständen nicht oder nur mit hohem baulichen Aufwand realisierbar sein. Auch der Einsatz solartechnischer Anlagen sollte vor dem Hintergrund konstruktiver und bautechnischer Gegebenheiten durch den Fachmann geprüft und berechnet werden. Veraltete Anlagen und Leitungen der
Elektroinstallation müssen in der Regel aufgrund sicherheitstechnischer
Anforderungen komplett erneuert werden.

Zusammendenken was zusammen gehört

Es sei unterstellt: Ein unsaniertes, zweigeschossiges, unterkellertes Reihenmittelhaus Baujahr 1968 mit Stahlbetondecken und Satteldach wechselt den Besitzer. Der Sachverständige stellt im Zuge seiner Bestandsaufnahme fest, dass die aktuelle Substanz des Hauses gut ist. Die Dacheindeckung hat aber nur noch eine Restnutzungsdauer von maximal acht Jahren. Die 2-fach verglasten Holzfenster weisen bereits deutliche Schäden auf und auch die Wasserleitungen lecken an einigen Stellen. Die Immobilie verfügt über eine Ölheizung aus dem Jahr 1983.
Ohne Malerarbeiten und Erneuerung der Oberböden kommt der Sachverständige für seine empfohlenen Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten auf ein Investitionsvolumen von rund 80.000 Euro. (siehe Kasten) Dabei handelt es sich um Kosten, die in den nächsten Jahren so oder so angefallen wären. Umso wichtiger ist es, vor dem Kauf des Hauses die Kosten abzuschätzen und so in die Baufinanzierung einfließen lassen zu können. Auch für die Verhandlungen zum Kauf des Hauses kann die Kenntnis der Modernisierungsaufwendungen hilfreiche Argumente liefern. Für die energetische Modernisierung im Bestand bietet die KfW durch zinsgünstige Darlehen oder Zuschussprogramme interessante Anreize. Außerdem wird vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) die Vor-Ort-Energieberatung durch einen zertifizierten Energieberater bezuschusst.
Zu guter Letzt sei darauf hingewiesen, dass der Bauherren-Schutzbund e.V. mit seinem Modernisierungscheck und dem Angebot baubegleitender Qualitätskontrollen während der Renovierung Hauseigentümer fachmännische Unterstützung anbietet.

Text: Dipl.-Ing. Dirk Rosenkranz, Bauherrenberater des Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB)

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Sanierungs- und Modernisierungsempfehlungen im Zuge eines Hauserwerbs:

  • Dach: Erneuerung der Dacheindeckung und Dämmen des Daches – ca. 25.000 €
  • Fenster: Zehn neue 3-fach verglaste Kunstofffenster einbauen inkl. winddichtem Beiputzen von innen – ca. 18.000 €
  • Wasserinstallation: Wasserleitungen nach Badsanierung im gesamten Gebäude erneuern inkl. Stemm- und Putzarbeiten – ca. 8.000 €
  • Badezimmer: Bad und Gästebad sanieren – ca. 10.000 €
  • Gasanschluss: Anschluss des Hauses an die in der Straße liegende Gasleitung – ca. 3.500 €
  • Heizungstausch: Austausch der Heizung durch einen Gas-Brennwertkessel und Erneuerung sämtlicher Leitungen zu den Heizkörpern sowie der Heizkörper – ca. 12.000 €
  • Kaminsanierung: Kaminsanierung für die Gas-Brennwertheizung – ca. 1.500 €
  • Elektroinstallation: Die Elektroleitungen teilweise erneuern und eine neue Feininstallation – ca. 2.000 €