Umbau – Genaue Planung und Vorbereitung - So gelingt der Umbau

Der Traum vom Eigenheim hat durch niedrige Bauzinsen in den letzten Jahren Nahrung bekommen. Nicht jede Familie freundet sich mit dem Neubau an. Das Flair einer Bestandsimmobilie spricht für sich und der Umbau ist auf den ersten Blick meist viel einfacher als ein Neubau.

19.11.2020
Paar bei der Planung
Foto: stock.adobe.com @ Drobot Dean

In der Praxis dürfen sich Eigenheimbesitzer nicht täuschen lassen. Auch ein Umbau hat seine Tücken. Um keine Überraschungen zu erleben, ist eines extrem wichtig: Planung. Diese beginnt bei der Frage, wie die Raumnutzung in Zukunft aussehen soll. Parallel geht es auch darum, sich juristisch abzusichern. Es gibt eine ganze Reihe von Maßnahmen, die sich Eigentümer zuerst genehmigen lassen müssen. Andernfalls wird es schnell teuer. Doch wie lässt sich der Umbau sinnvoll planen und was ist dabei zu beachten?

Was ist der Bedarf?

Direkt nach dem Einzug in ein neues Eigenheim wird wahrscheinlich niemand daran denken, Wände sofort wieder einzureißen und die Immobilie komplett auf den Kopf zu stellen. Ist die Immobilie bereits in die Jahre gekommen oder wird aus dem Bestand gekauft, sieht die Situation anders aus. Der erste Schritt, noch bevor das erste Loch gebohrt oder ein Sack Zement gekauft wird besteht darin, sich mit dem Projekt auf dem Papier zu beschäftigen.

Eine der wichtigen Fragen: Was will ich? Der Umbau in den eigenen vier Wänden wird aus ganz unterschiedlichen Gründen initiiert. Einige Heimwerker wollen lediglich dem Badezimmer eine Frischzellenkur verpassen oder Wohnzimmer und Küche aufpeppen. Gerade beim Erwerb von Eigenheimen, die 15 oder gar 20 Jahre und älter sind, ist der Umfang vieler Maßnahmen schnell größer.

Hier geht es schnell darum, die Immobilie komplett auf links zu drehen und vielleicht sogar gleich an eine energetische Sanierung zu denken. Diese bringt einen erheblichen baulichen und finanziellen Aufwand mit sich. Eine neue Fassadendämmung kostet schnell mehrere 10.000 Euro. Auf der anderen Seite kann eine neue Heizung oder das Thema Solarthermie auf der Agenda mit ganz oben stehen.

Badezimmer
stock.adobe.com @ slavun

Durchdachte Raumnutzung

Der Umbau im Eigenheim befasst sich nicht ausschließlich mit solchen Aspekten. Oft geht es auch einfach um die Frage, welche Räume in Zukunft wie genutzt werden. Heutzutage ist es nicht mehr selbstverständlich, dass Kinderzimmer, Büro und ein geräumiges Esszimmer für eine ganze Familie ihren Platz finden müssen. Hier können sich neue Möglichkeiten ergeben, wie:

  • Fitnessraum
  • Spa-Oase
  • Hobbyraum
  • Heimkino.

Alles Nutzungsideen, die wahrscheinlich schon fast jedem Eigenheimbesitzer durch den Kopf gegangen sind. Einfach aus dem Bauch heraus wird allerdings niemand entscheiden. Grundlage für jeden Umbau ist die Betrachtung, was eigentlich gebraucht wird. In einem Haushalt gehen die Erwartungen und Ansprüche erfahrungsgemäß auseinander.

Ein Heimkino beispielsweise, in dem High-Tech dafür sorgt, dass Filme und Serien fast zur Realität erwachen, steht bei vielen Filme-Fans wohl ganz oben mit auf der Wunschliste. Hierbei gibt es allerdings viel zu beachten: Vom richtigen Bildschirm oder Beamer für den Raum über ein entsprechendes Soundsystem bis zur Einrichtung sollten viele Fragen vorab geplant werden. Ähnliches gilt für ein eigenes Zimmer nur für Computer- und Konsolenspiele.

Auch der Wunsch eines eigenen Wellnessbereiches inklusive Sauna, vielleicht sogar einem eigenen Pool oder einem Fitnessstudio ist weit verbreitet. Vielleicht soll es aber auch ein eigener Wintergarten sein?

Diese Träume lassen sich natürlich nur mit guter Planung, einem zu den Vorstellungen passenden Budget und dem benötigten fachlichen Know-how umsetzen. Man sollte sich außerdem bewusst sein, dass nicht jede bauliche Veränderung realisierbar ist. Es gibt Wünsche, die scheitern auf der einen Seite einfach an den Kosten. Andererseits setzt die Statik mitunter Grenzen. Punkte, denen sich jeder Eigentümer klar sein muss – bevor das erste Loch in die Wand geschlagen wird.

Planen für die Zukunft

In die Planungen für einen Umbau der eigenen vier Wände fließen auf den ersten Blick Faktoren wie Komfort und Design ein. Aber: In der Praxis sind solche Planungsgrundlagen zu kurz gedacht. Wer sich als Besitzer eines Eigenheims ernsthaft mit Gedanken rund um Modernisierung und Umbau trägt, sollte ein Auge immer auf die kommenden Jahre haben.

Generell wird das Eigenheim heute von vielen als vermögensbildendes Instrument angesehen. Sobald der Baukredit getilgt ist, wohnen Eigenheimbesitzer mietfrei. Und können eigentlich entspannt die Beine hochlegen. Dass es in der Praxis anders aussieht, vergessen viele Immobilienbesitzer gern. Das Eigenheim spiegelt immer einen gewissen Trend wider. Gerade im höheren Alter wird es schwierig, wenn das Schlafzimmer nur über eine steile Treppe zu erreichen ist. Außerdem sind schmale Türen in dieser Lebensphase schnell ein Problem.

Generell sollte vor dem Umbau auch darüber nachgedacht werden, wie sich die Situation in den kommenden Jahren verändern wird. Klar, an Unfälle oder Krankheiten denkt niemand mit Mitte 40. Es passt aber durchaus zum Vorsorgegedanken, beim Umbau Grundlagen für die kommenden Jahre zu legen. Heißt: Es darf durchaus darüber nachgedacht werden, welche spätere Nutzung ein Raum haben wird – und dies beim Umbau so auch umzusetzen.

Warum macht es sich bezahlt, solche Aspekte in den geplanten Umbau einfließen zu lassen? Ein Grund: Sind für breitere Türen bereits weitgehend alle Grundlagen geschaffen, entfällt der finanzielle Aufwand für einen späteren Umbau. Gerade in den unteren Etagen des Eigenheims werden sich diese Maßnahmen zu einem späteren Zeitpunkt auszahlen.

Außerdem sorgt das Ganze für eine Wertsteigerung der Immobilie. Hintergrund: Wird bereits an die Zukunft als Best Ager oder Senior gedacht, entstehen Eigenheime mit einem hohen Maß an Barrierefreiheit. Damit verbunden ist eine wertmäßige Verbesserung der Bausubstanz. Parallel ergibt sich hieraus die Möglichkeit, Maßnahmen fördern zu lassen. Das Entstehen von Barrierefreiheit kann sich ein Eigenheimbesitzer beispielsweise von der KfW fördern lassen. Die Fördermittel sind dabei recht vielseitig und bieten für Modernisierer zahlreiche Möglichkeiten.

Planen für die Zukunft heißt aber auch, die Familienplanung auf den Prüfstand zu stellen. Gibt es beispielsweise einen Kinderwunsch, sollte die Raumplanung so ausfallen, dass notfalls in wenigen Wochen ein Kinderzimmer oder gegebenenfalls mehrere entstehen können.

Genehmigungen und Denkmalschutz

Beim Hausbau sind angehende Eigenheimbesitzer überrascht, wer alles ein Wörtchen mitzureden hat und den Bau genehmigen muss. Beim Umbau der eigenen vier Wände geht es sicherlich deutlich entspannter zu, was aber nicht bedeutet, dass hier einfach drauf losgebaut werden darf.

Ein wichtiges Thema ist beispielsweise der Denkmalschutz. Bei einem Wohnhaus, dessen Fertigstellung 20 Jahre oder 30 Jahre in der Vergangenheit liegt, dürfte das Ganze unkompliziert ablaufen. Bei älteren Häusern oder auch nur Hausbestandteile, wie Mauern und ähnlichem ist allerdings Vorsicht geboten. Sobald eine Immobilie oder auch nur ein Teil davon unter Denkmalschutz steht, wird der Umbau kompliziert oder sogar unmöglich.

Um beim Umbau oder einer Sanierung keine teuren Fehler zu machen, ist als erster Schritt immer der Kontakt zur zuständigen Denkmalschutzbehörde zu suchen. Hier finden Eigentümer heraus, ob es sich um:

  • Einzeldenkmal
  • Ensembleschutz

handelt. Letztere Variante bietet einige Freiheiten. Ein wichtiger Schritt besteht außerdem darin, ein Sanierungskonzept zu entwickeln – und dieses von der Behörde auch prüfen zu lassen.

Bereich, in denen es ohne eine entsprechende Genehmigung der Behörde eigentlich nicht geht, sind:

  • Ausbau des Keller- oder Dachgeschosses
  • Veränderung der Wasserinstallation
  • Maßnahmen im Bereich der tragenden Konstruktion
  • Umbau im äußeren Erscheinungsbild.

Hintergrund: Der Denkmalschutz verfolgt generell das Ziel, den Charakter und die Bausubstanz einer entsprechend geschützten Immobilie zu erhalten. Entsprechend müssen die Maßnahmen nicht nur beim zuständigen Bauamt beantragt werden – sondern auch die Denkmalbehörde mit im Boot sitzen.

Tipp: Auch wenn das Ganze auf den ersten Blick zum echten Kraftakt wird, ergeben sich auch einige finanzielle Besonderheiten. Wer sich für die Sanierung von denkmalgeschützten Häusern entscheidet, kann diverse Förderungen in Anspruch nehmen. Hierzu gehören auch steuerrechtliche Aspekte im Sinne spezieller Abschreibungsvarianten.

Baugenehmigungen und Anträge müssen aber nicht nur im Bereich der denkmalgeschützten Immobilien sein. Auch, wer sein Haus etwas umfassender sanieren will, sollte den Gedanken ans Bauamt nicht komplett zur Seite schieben. Solange nicht in die tragende Konstruktion oder das Dach umgebaut werden soll, geht es aber oft auch ohne eine Genehmigung.

Für:

  • Nutzungsänderungen
  • Umbauten am Dach
  • Neugestaltung der Fassade
  • Änderungen in der Statik

sind hingegen Genehmigungen notwendig. Wichtig: Einfach drauflos zu bauen, kann in diesem Zusammenhang zu einer extrem bitteren Pille werden. Im schlimmsten Fall kann die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verlangt werden. Sofern sich Eigentümer nicht sicher sind, wie mit dem Umbau zu verfahren ist, sollte vor Baubeginn mit den Behörden Kontakt aufgenommen werden. Im Regelfall begleiten diese anschließend auch den Umbau. Besonders beim Thema Denkmalschutz können sich hier auch Tipps geholt werden, welche Maßnahmen beim Umbau keine größeren Probleme bereiten werden.

Dachgeschoss
stock.adobe.com @ AVTG

Statik – hier ist Vorsicht besser als Nachsicht

Jedes Gebäude besteht aus Bauelementen, die eine besondere Bedeutung haben – und ohne welche kein Haus stehen bleibt. Tragende Elemente sind im Zusammenhang mit Umbauten immer ein sehr spezielles Problem. Auf der einen Seite ergibt sich hieraus die bereits geschilderte Notwendigkeit, Maßnahmen genehmigen zu lassen.

Auf diese Weise wollen Bauämter Wildwuchs verhindern, welcher am Ende zu einer tickenden Zeitbombe werden kann. Auf der anderen Seite erfüllt es einen gewissen Eigenschutz, sich mit dem Thema Statik auseinanderzusetzen.

Das Problem: Für Laien ist oft nicht zu erkennen, was tragende Elemente im Haus sind. Sofern beim Umbau nur der Fußboden neu verlegt wird oder vielleicht die Fenster zu erneuern sind, gibt es kaum Problem mit der Statik. Wer darüber nachdenkt, Wanddurchbrüche anzulegen oder Räume zusammenzulegen, zieht sicherheitshalber lieber einen Experten hinzu.

Bauingenieure oder Architekten sind in der Lage, statische Aspekte hinreichend zu bewerten. Aufgrund von deren Empfehlung kann anschließend die Genehmigung beim Bauamt beantragt werden. Sofern es keine Bedenken der Experten gibt, darf mit den Maßnahmen – sofern keine anderen genehmigungspflichtigen Aspekte greifen – mit den Baumaßnahmen begonnen werden.

Mindestanforderungen bei der Elektrik

Im Hinblick auf den Umbau einer Immobilie wird – gerade im Fall umfassender Maßnahmen – auch die Elektroinstallation „neu gedacht“. Dass diese auf den Prüfstand gehört, hängt unter anderem mit den sich ändernden Ansprüchen zusammen. In den letzten Jahren sind mehr und mehr Elektrogeräte in Haushalten neben Fernseher, Kühlschrank, E-Herd und Waschmaschine hinzugekommen.

Grundsätzlich muss eine Umbaumaßnahme bei der Elektroninstallation zwei wesentlichen Grundsätzen folgen: Sicherheit und Versorgungssicherheit. Letzteres meint, dass die Installation auch in den kommenden Jahren ausreichend in der Kapazität bemessen ist. Es bringt nichts, in fünf Jahren wieder Wände aufstemmen zu müssen.

Die reine Funktionssicherheit bedeutet, dass Kurzschlüsse ausgeschlossen sind und alle baulichen Standards beachtet werden. So dürfen beispielsweise im Bad nur bestimmte Elektroinstallationen verbaut werden. Damit soll Schäden durch die Feuchtigkeit vorgebeugt werden. Um keine teuren Fehler zu machen, ist eine Zusammenarbeit mit Profis an dieser Stelle zu empfehlen. Eine komplett neue Elektroinstallation ist selten etwas für (auch den geübten) Heimwerker.

Anbau – was geht?

Beim Umbau der eigenen Immobilie sind ganz unterschiedliche Maßnahmen denkbar. Eine Option: Es wird durch einen Anbau zusätzlicher Raum geschaffen. Gebäude müssen sich hier nicht zwingend in die Horizontale ausbreiten. Auch, wenn in der Praxis deutlich seltener, gibt es immer wieder Umbaumaßnahmen in die Höhe.

Hier wird quasi das Dach „angehoben“ und eine Etage auf die bestehende Immobilie aufgesetzt. Solche Projekte sind allerdings extrem aufwendig. Für den einfachen Anbau gilt im Regelfall eine Genehmigungspflicht – wie auch für eine Erhöhung des Gebäudes. Letztere Maßnahme setzt allerdings voraus, dass Experten die Statik intensiv überprüft haben.

Achtung: Auch, wenn nicht gleich das Dach angehoben werden muss – massive Anbauten sind oft eine spezielle Herausforderung. Gerade die Bodendynamik kann zu einer besonderen Schwierigkeit werden. Aus diesem Grund ist immer anzuraten, vorab mit Experten das Projekt zu prüfen um am Ende keine Überraschungen – etwa in Form unerwünschter Setzungen – erleben zu müssen.

Barrierefreie Wohnung
Foto: stock.adobe.com @ kiono

Barrierefreiheit

Barrierefreiheit hat bereits eingangs kurz eine Rolle gespielt. Der Begriff steht für alle Maßnahmen, welche das selbständige Leben mit körperlichen Einschränkungen erleichtern. Eine Barriere kann schon ein hoher Einstieg in die Bade- oder Duschwanne sein. Aus diesem Grund sollte Barrierefreiheit in den Planungen zum Umbau – auch aus finanziellen Gründen – eine Rolle spielen. Wie weit lohnt es sich hier zu gehen?

Generell geht es um eine Abwägung der Interessen. Eine junge Familie wird sich für eine Seniorenbadewanne mit separatem Einstieg nicht begeistern können. Was aber sehr gut möglich ist: Eine Verbreiterung der Türen. Diese Maßnahme sorgt – wie der Rückbau von Türschwellen – zu mehr Barrierefreiheit. Gleichzeitig wird die gestalterische Freiheit nicht nennenswert eingeschränkt.

Barrierefreiheit hat aber noch andere Gesichter. Eine elektrische Bedienung der Rollläden oder besonders robuste Bodenbeläge sind nur zwei weitere Beispiele für Maßnahmen, welche in Erwägung gezogen werden können.

Moderne Technik: Smart Home, Solaranlagen und Co.

Unter dem Begriff Smart Home hat die Vernetzung der Geräte im Haus zunehmend Fahrt aufgenommen. Die Heizung, welche sich mit dem Handy steuern lässt, ist nur ein Beispiel. Inzwischen lassen sich intelligente Wohnkonzepte mit einem smarten Einbruchsschutz ohne größere Probleme realisieren.

Bleibt die Frage, wie sich das Ganze auf den Umbau der eigenen vier Wände auswirkt? In der Praxis werden die integrierten Maßnahmen recht unterschiedlich ausfallen. Womit viele Haushalte sicher nichts falsch machen: Beim Umbau der Elektroinstallation entsprechende Möglichkeiten schaffen. Datenkabel zum Anschluss smarter Haustechnik verlegen zahlt sich aus – auch, wenn deren Potenzial nicht sofort voll ausgeschöpft wird.

Wie weit Eigentümer an dieser Stelle gehen, hängt vom persönlichen Anspruch und natürlich dem Budget ab. In die Betrachtung einbezogen werden kann auch eine Solarstrom-Anlage. Damit machen sich Eigentümer bei der eigenen Nutzung des selbst erzeugten Stromes vom Stromnetz unabhängig. Um Solarmodule nutzen zu können, müssen allerdings entsprechende Maßnahmen umgesetzt werden. Hier ist zu bedenken, welche technischen Voraussetzungen es braucht. An diesem Punkt ist auch zu prüfen, ob die Immobilie überhaupt die nötigen Voraussetzungen für die Installation einer entsprechenden Anlage bietet.

Damit die Erwartungen an die Einspeisevergütung beziehungsweise die Nutzbarkeit aufgehen, müssen unter anderem die Lage – in Relation zur Sonne – und die Verschattung bedacht werden. Es ist nicht überall möglich, eine Solarstromanlage einfach aufs Dach zu setzen.

Natürlich sollten an dieser Stelle auch die generelle Energie- und Wärmeversorgung überdacht und gegebenenfalls neu geplant werden. Der Trend geht über erneuerbare Energien hin zur vollständigen Autarkie.

Smarte Lichtsteuerung
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Fazit: Beim Umbau gibt’s viel zu berücksichtigen

Im Rahmen eines Umbaus der eigenen Immobilie müssen Eigentümer viele Aspekte im Hinterkopf behalten. Zuallererst geht es natürlich darum, die Maßnahmen zu planen. Wichtig ist die Berücksichtigung der Raumnutzung und welcher Umfang an Maßnahmen sich ergibt. Einfache Sanierungen und das Tapezieren sind oft ohne größere Schwierigkeiten erledigt. Bei einem Wanddurchbruch oder Anbauten ist der Aufwand jedoch wesentlich größer. Hier sitzen schnell auch Behörden mit im Boot, bei denen die Umbauten zu genehmigen sind. Betroffen sind davon Gebäude im Denkmalschutz – aber auch Bestandsimmobilien, bei denen das Dach oder die Fassade verändert werden soll. Generell ist anzuraten, den Umbau nicht ohne ausführliche vorherige Prüfung zu planen. Wer bereits sehr früh Experten hinzuzieht, spart sich Ärger und kann den Umbau am Ende auch noch professionell begleiten lassen. Dies wirkt sich am Ende auch positiv auf die Kosten aus.

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