Wie viel Eigenkapital für den Hausbau?

Je mehr Eigenkapital bei der Immobilienfinanzierung eingebracht wird, desto besser: Der Zins wird günstiger und das Darlehen ist schneller abbezahlt. Was einfach klingt, ist für viele Menschen in der Realität eine Herausforderung – vor allem, wenn noch nicht viele Rücklagen gebildet werden konnten. Mit dem Traum vom Haus ergeben sich deshalb oft die Fragen: Wie viel Eigenkapital ist für den Hausbau oder -kauf wirklich nötig? Und wie lässt sich der Anteil erhöhen?

Zwar stimmt es, dass Banken 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises plus Kaufnebenkosten als Eigenkapital empfehlen – dennoch gibt es heute viele Banken, die mehr als 80 Prozent des Haus- oder Wohnungspreises finanzieren, wodurch auch Menschen mit geringerem angesparten Kapital die Möglichkeit haben, ihr Traumhaus zu bauen oder zu kaufen. Was aber nach wie vor zutrifft: Die Nebenkosten für Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch sowie gegebenenfalls die Maklerkosten sollten mittels Eigenkapital beglichen werden. Das ist bei den aktuell hohen Immobilienkosten gar nicht mal ohne: Zur Grunderwerbsteuer von 3,5 bis 6,5 Prozent – je nach Bundesland – kommen noch zwei Prozent für Notar und Grundbuch hinzu sowie das Honorar für den Makler. In Summe kommt schnell ein Plus von 10 bis 15 Prozent des eigentlichen Kaufpreises zusammen. Wie viel Eigenkapital Sie für den Hausbau beziehungsweise -kauf also brauchen, zeigt sich erst nach Einkalkulieren aller Nebenkosten.

Matthias Zetzl ist Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein in Pfaffenhofen und meint: „Gerade bei jungen Käufern oder Bauherren ist das Ersparte oft mit den Nebenkosten aufgebraucht.“ Wer die Nebenkosten aus eigenen Mitteln bezahlt und zusätzlich einen Teil der eigentlichen Investition selbst trägt, signalisiert der Bank ein geringeres Risiko und erhält meist bessere Zinskonditionen.

Vielleicht fragen Sie sich nicht nur, wie viel Eigenkapital Sie für den Hausbau benötigen, sondern auch, ob dies auch ohne Eigenkapital möglich ist? Bei sehr guter Bonität finanzieren einige Banken sogar die gesamte Bau- oder Kaufsumme. Gute Bonität bedeutet, dass der künftige Immobilienbesitzer in den Augen des Kreditinstituts kreditwürdig ist – und das auf lange Sicht. Wer noch am Anfang der Berufslaufbahn steht und noch wenig verdient, hat daher bessere Karten, wenn das Gehalt mit hoher Wahrscheinlichkeit steigen wird. 

Bei einer Kaufpreisfinanzierung – also einer Finanzierung des vollen Kaufpreises – geht die Bank ein höheres Risiko ein als bei einer hohen Eigenkapitaleinbringung. Daher berechnet sie einen höheren Zinssatz und erwartet mitunter eine höhere Anfangstilgung, wodurch die Monatsrate steigt. Außerdem achtet sie besonders darauf, dass der Preis für die Immobilie – ob Kauf oder Hausbau – in Bezug auf Lage und Zustand der Immobilie angemessen und auch dauerhaft gerechtfertigt ist. Einige Einschränkungen gibt es also, wenn der gesamte Preis über einen Kredit finanziert werden soll, aber grundsätzlich ist der Erwerb von Eigentum auch ohne Rücklagen möglich.

Aber: „Wer aber über eine langfristig sehr gute finanzielle Perspektive verfügt und schon jetzt anfangen kann, den Kredit zügig zu tilgen, für den kommt die Kaufpreisfinanzierung durchaus infrage“, meint Matthias Zetzl von Dr. Klein.

Nicht nur die Frage, wie viel Eigenkapital für den Hausbau oder -kauf notwendig ist, sondern auch die Frage nach der Dauer der Zinsbindung ist essenziell für potenzielle Käufer. Wenn ein hoher Anteil des Kauf- oder Gestehungspreises finanziert wird, ist eine lange Zinsbindung ratsam, denn damit verschafft man sich eine lange Planungssicherheit. Weil die Zinsen derzeit außerdem besonders günstig sind, spricht laut Dr. Klein oftmals nichts dagegen, sie sich für 15 oder 20 Jahre festschreiben zu lassen.

Auch für Volltilgerdarlehen lohnt sich eine Proberechnung: Bei dieser Art des Kredits gilt der vereinbarte Zinssatz für die gesamte Laufzeit des Kredits, also bis alles zurückgezahlt ist. Das kostet zwar etwas mehr, schließt aber bei der individuellen Finanzierung das Risiko aus, dass die Zinsen steigen könnten.
Ebenso sollte die Tilgung möglichst hoch angesetzt werden. Auch das bedeutet eine höhere Monatsrate, aber so kommt man zügig vom anfangs relativ hohen Darlehensbetrag herunter. Das beschleunigt die Rückzahlung insgesamt und spart Zinskosten. Denselben Effekt haben Sondertilgungen – zum Beispiel aus Erbschaften oder Versicherungen: Sie helfen zusätzlich, das Darlehen schnell zu reduzieren.

Hilfreich können auch Eigenleistungen, die sogenannte „Muskelhypothek“, sein. Wer handwerklich begabt ist, kann Teile der Bau- oder Renovierungsarbeiten selbst übernehmen und so die Finanzierungssumme reduzieren, wenn keine Handwerkerfirmen beauftragt werden müssen. Allerdings verlangen Banken eine realistische Einschätzung, oft dokumentiert durch Kostenvoranschläge und Zeitpläne. Bei den Plänen für den Erwerb des Eigenheims geht es also nicht nur darum, wie viel Eigenkapital für Hausbau- oder kauf benötigt wird, sondern auch darum, wie viel Zeit Sie selbst aufbringen können und wollen.

Die Antwort auf die Frage, wie viel Eigenkapital für den Hausbau oder Kauf einer Immobilie nötig ist, ist immer: So viel wie möglich. Dabei gibt es noch mehr Optionen als den klassischen Sparstrumpf. Mit gezielten Fragen helfen erfahrene Berater, alle Möglichkeiten auszuloten und alle Sparoptionen effizient zu nutzen. „In den Beratungsgesprächen zeigt sich sehr oft, dass Darlehensnehmer mehr Möglichkeiten haben als sie zuerst gedacht haben“, so die Erfahrung vom Spezialisten von Dr. Klein. Denn auch Rentenversicherungen, Aktien oder Fondssparpläne können als Eigenkapital genutzt werden, bis zu einem bestimmten Maß lassen sich, wie oben erwähnt, auch Eigenleistungen beim Hausbau anrechnen. Wenn bereits eine Immobilie vorhanden ist, kann dies den Zinssatz ebenfalls verbessern. Eine Expertenberatung lohnt sich in jedem Fall, um in Bezug auf das Eigenkapital bestmöglich aufgestellt zu sein.