Bauen mit Bauträger – Darauf ist beim Bauen mit Bauträger zu achten

Der Bauboom hält an. Baugrundstücke werden knapp. Besonders in städtischen Ballungsgebieten ist es kaum noch möglich, geeignetes Bauland zu adäquaten Kaufpreisen zu erwerben. Vielfach kaufen Bauträger große Baugrundstücke auf, um darauf Eigentumswohnungen oder Häuser zu errichten. So bleibt oft nur der Abschluss eines Bauträgervertrages, um den Wunsch nach den „eigenen vier Wänden“ in die Tat umzusetzen.

07.06.2018
Zufriedene Bauherren vor ihrem neu errichteten Eigenheim
Foto: Bauherren-Schutzbund e.V.

Der Kauf vom Bauträger hat für viele auch den Charme, alles aus einer Hand zu erwerben. Das unterscheidet das Bauen mit Bauträger tatsächlich vom klassischen Bauvertrag, bei dem der Bauherr ein Gebäude auf seinem eigenen Grundstück errichten lässt. Auch die (vermeintliche) Rechtssicherheit der notariellen Beurkundung fällt ins Gewicht.

Besonderheiten

Beim Bauträgervertrag ist der Verbraucher kein Bauherr sondern Erwerber. Der Bauträger ist Eigentümer des Grundstücks, tritt als Bauherr auf und verkauft das Grundstück mit einer Bauverpflichtung. Eine Besonderheit ist dabei, dass der Erwerber erst zu einem späten Zeitpunkt Eigentümer der Immobilie wird, obwohl er bereits frühzeitig Zahlungen leistet. Der Bauträger ist verpflichtet, ihm das Eigentum zu verschaffen. Bei der Abwicklung ist die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) anzuwenden. In der Annahme, dass doch alles klar geregelt sei, freuen sich die Bauherren auf die alsbaldige Schlüsselübergabe und den Einzug. Nicht selten werden die Erwartungen allerdings enttäuscht. Denn beim Bauen mit Bauträger gibt es zahlreiche Fallstricke. Das beginnt bereits damit, dass der Vertragsentwurf des Notars nicht ungeprüft akzeptiert werden sollte, sondern zunächst einer rechtlichen und bautechnischen Prüfung, wie sie etwa der Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB) anbietet, unterzogen wird. Zeitdruck ist hier eher unangebracht, aber aufgrund zahlreicher Kaufinteressenten derzeit oft nicht zu vermeiden. Der Vertragsentwurf muss dem Verbraucher durch den Notar aber ohnehin mindestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin übermittelt werden. Diese Zeit sollte für eine gründliche Prüfung ausreichend sein. Vielfach finden sich im Bauträgervertrag für den Erwerber äußerst nachteilige Vertragsklauseln. Oft mangelt es bereits an einer ordnungsgemäßen Leistungsbeschreibung. Der vermeintliche Festpreis für ein schlüsselfertiges Haus kann sich so recht schnell als „Mogelpackung“ herausstellen. Ab 2018 sind hier laut Gesetz entsprechende Angaben zu machen.

Oftmals lässt sich der Bauträger einseitige Leistungsbestimmungsrechte einräumen, womit er den Leistungsumfang nahezu nach Belieben abändern kann. Das sollten Erwerber nicht akzeptieren. Gleiches gilt für den Fall, dass der Bauträger sich bei Eigentumswohnungen vorbehält, die Teilungserklärung nachträglich zu ändern, auch wenn damit in das Sondereigentum des Erwerbers eingegriffen wird. In zahlreichen Bauträgerverträgen fehlen außerdem verbindliche Vertragsfristen. Baubeginn, Bauzeit und Fertigstellungstermin sowie eine damit verknüpfte Vertragsstrafe sind jedoch unbedingt zu regeln.

Genau überprüfen

Ungesicherte Vorleistungen des Verbrauchers sind zu vermeiden. So muss vor Fälligkeit der ersten Rate unter anderem gesichert sein, dass im Grundbuch die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten des Erwerbers erfolgt ist und der Ratenzahlungsplan der Makler- und Bauträgerverordnung entspricht. Abweichungen hiervon, etwa gegen eine Bürgschaft des Bauträgers, sind ohne vorherigen anwaltlichen Rat für Verbraucher nicht zu empfehlen. Wichtig ist auch die Berechtigung des Erwerbers, das Grundstück zur Sicherung der Finanzierung bereits vor dem Eigentumsübergang mit Grundschulden zugunsten seiner Bank belasten zu können. Oft sind im Grundbuch noch Grundschulden eingetragen, die der Bauträger zur Eintragung gebracht hat. Die Lastenfreistellung des Grundstückes von solchen etwa eingetragenen Grundschulden, die vom Erwerber nicht zu übernehmen sind, muss gesichert sein.
Es empfiehlt sich immer, eine förmliche Abnahme zu vereinbaren. Das ist eine Abnahme unter beiderseitiger Anwesenheit. Andere Formen der Abnahme sollten ausdrücklich ausgeschlossen werden. Zu regeln ist das Recht des Erwerbers, das Baugrundstück mit einem von ihm bestimmten Sachverständigen – zum Beispiel dem Bauherrenberater des BSB – zur Überprüfung des Bautenstandes besichtigen zu dürfen. Oftmals ist allerdings geregelt, dass das Hausrecht bis zur Abnahme/Übergabe dem Bauträger zusteht. Dadurch werden Baustellenbesichtigungen während der Bauphase zur Gewährleistung einer unabhängigen baubegleitenden Qualitätskontrolle erheblich erschwert.

Sicherheitsleistungen

Sicherheitsleistungen zugunsten des Erwerbers sollten auch im Vertrag geregelt werden. Teilweise ergeben diese sich zwar aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch. Danach können Verbraucher von der ersten Abschlagszahlung eine Vertragserfüllungssicherheit in Höhe von fünf Prozent der Vertragssumme in Abzug bringen, sofern durch den Bauträger nicht Sicherheit in Form einer Bankbürgschaft geleistet wird. Allerdings empfiehlt es sich, dies vertraglich zu regeln. Anderenfalls können Probleme entstehen, wenn unter Verweis auf die gesetzlichen Regelungen ein Abzug vorgenommen wird. Zudem sollte Vorsorge für eine etwaige Insolvenz des Bauträgers getroffen werden, bei der möglicherweise bestehende Gewährleistungsansprüche nicht mehr durchgesetzt, und damit faktisch wertlos werden könnten. Neben einem vom BSB angebotenen Firmen-Check, bei dem im Vorfeld des Vertragsschlusses die finanzielle Situation des Bauträgers beleuchtet wird, empfiehlt sich die Vereinbarung einer Sicherheit für Mängelansprüche. Dies kann durch Bürgschaft eines Kreditinstituts geschehen. Die Höhe sollte zumindest fünf Prozent der Abrechnungssumme betragen und die Sicherheit für die Dauer der zu vereinbarenden fünfjährigen Verjährungsfrist für Mängelansprüche gelten.

  • Bauherren-Schutzbund e.V.
    Kleine Alexanderstraße 9/10
    10178 Berlin

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