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Bauabnahme – Die Abnahme deckt Mängel und Fehler auf

Die Bauabnahme gehört für Bauherrn zu den wichtigsten Pflichten beim Hausbau. Durch die Bauabnahme erhält der Bauherr die Gelegenheit zu überprüfen, ob die vereinbarten und die erbrachten Leistungen von Bauunternehmer beziehungsweise Bauträger übereinstimmen. Lesen Sie jetzt unseren Artikel und holen Sie sich alle wichtigen Informationen zum Thema Bauabnahme.


Baubegleitenden Qualitätskontrolle durch den Bauherren-Schutzbund e.V.

Zu jedem Kontrolltermin der baubegleitenden Qualitätskontrolle des Bauherren-Schutzbundes gehört ein Protokoll, in dem die Ergebnisse festgehalten werden. Mit Fotos lassen sich Baumängel beweissicher dokumentieren. Für die Bauherren ein wichtiges Instrument, um gegenüber der Baufirma die Beseitigung etwa vorhandener Mängel einzufordern. Foto: Bauherren-Schutzbund e.V.

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Zusammenfassung:

  • Nehmen Sie Ihr Recht wahr und achten Sie darauf, dass Ihnen die Bauabnahme vertraglich zugesichert wird.
  • Vor der Bauabnahme sollten Sie einen qualifizierten Sachverständigen, zum Beispiel den Experten vom Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB) oder vom Verband Privater Bauherren (VPB), mit der Überprüfung Ihres Neubaus beauftragen.
  • Die Bauabnahme beinhaltet zahlreiche Rechtsfolgen, die für den Bauunternehmer ausnahmslos von Vorteil sind.

Laut Baurecht kann der Unternehmer als Auftragnehmer verlangen, dass der Bauherr als Auftraggeber die vertragsmäßig erbrachte Bauleistung durch die sogenannte Bauabnahme abnimmt. Durch die Bauabnahme sollen Sie als Bauherr die Gelegenheit bekommen, die vereinbarten und erbrachten Bauleistungen des Bauunternehmers zu überprüfen. Bauabnahme bedeutet, dass der Auftraggeber die erbrachte Werkleistung entgegennimmt und diese zugleich als im Wesentlichen fertiggestellt und mangelfrei akzeptiert. Oft wird die Abnahme vom Auftraggeber ausdrücklich erklärt, zum Beispiel durch seine Unterschrift unter dem Abnahmeprotokoll. Fehlt es an einer solchen ausdrücklichen Erklärung des Auftraggebers, kann eine Abnahmeerklärung auch in einem schlüssigen Verhalten des Auftraggebers liegen. Zum Beispiel indem der Auftraggeber die Werkleistung beanstandungsfrei längere Zeit nutzt beziehungsweise die Schlussrechnung des Auftragnehmers ungekürzt begleicht.

Sind vertragliche Regelungen zur Bauabnahme sinnvoll?

Da die Bauabnahme mit einschneidenden Rechtsfolgen verbunden ist, empfiehlt es sich, dass der Auftraggeber ausdrücklich die Bauabnahme erklärt und den Zeitpunkt durch ein unterzeichnetes Protokoll bestätigt. Die Vertragsparteien sollten deshalb eine förmliche Abnahme und das Abnahmeprozedere im Bauvertrag regeln. Dazu gehören eine schriftliche Abnahmeerklärung, ein gemeinsamer Abnahmetermin vor Ort sowie beispielsweise eine Aufforderung zur Abnahme durch den Auftragnehmer und Einladungsfristen zum Abnahmetermin. Die Abnahme einzelner Teilleistungen, die sogenannte Teilabnahme, ist möglich, wenn dies vertraglich vereinbart wurde. Für Bauherrn sind Teilabnahmen einzelner, zeitlich unterschiedlich fertiggestellter Gewerke in der Regel jedoch nachteilig und sollten deshalb nicht vereinbart werden. Eine Ausnahme bildet im Bauträgervertrag bei Mehrfamilienhäusern die Vereinbarung der Abnahme des Sonder- und Gemeinschaftseigentums.

Welche Wirkung hat die Bauabnahme?

Die Bauabnahme hat zahlreiche Rechtsfolgen, die für den Auftragnehmer ausnahmslos von Vorteil sind. Mit der Abnahme endet das Erfüllungsstadium des Bauvertrages und es beginnt die fünfjährige Gewährleistungsfrist für Mängelansprüche. Zudem ist es nach der Bauabnahme das Problem des Bauherrn, wenn das Objekt etwa durch Naturereignisse, unbekannte Dritte zerstört oder beschädigt wird. Der Bauherr trägt nach der Abnahme die Beweislast für die von ihm nicht schon bei der Bauabnahme gerügten Mängel. Außerdem hat der Auftraggeber den ausstehenden Werklohn ab Abnahme mit vier Prozent pro Jahr zu verzinsen, wenn er die Zahlung nicht verweigern darf aufgrund von zum Beispiel noch vorhandener Mängel.

Wer erklärt die Bauabnahme?

Die Bauabnahme ist eine einseitige Erklärung des Bauherrn. Er hat das Recht, dazu einen Dritten als seinen Vertreter zu bevollmächtigen. Erklärt ein Dritter die Abnahme, ohne dass er dazu durch den Bauherren bevollmächtigt wurde, ist die Abnahmeerklärung für den Bauherrn nicht verbindlich.

Zu welchem Zeitpunkt ist die Abnahme zu erklären?

Der Bauherr ist zur Bauabnahme verpflichtet, wenn die erbrachte Werkleistung im Wesentlichen fertiggestellt und mangelfrei und damit qualitativ und quantitativ vollständig ist. Ob eine Restleistung beziehungsweise ein Mangel wesentlich ist und zur Abnahmeverweigerung berechtigt, hängt von den zum Zeitpunkt des Abnahmeverlangens bestehenden Umständen ab wie Art, Umfang und Auswirkungen der Restleistung beziehungsweise des Mangels. „Restarbeiten von untergeordneter Bedeutung“ beziehungsweise geringfügige, die Gebrauchsfähigkeit nicht beeinträchtigende Mängel, die sich nicht oder nur gering auf den vertraglich vorausgesetzten Verwendungszweck und die Funktionalität der Werkleistung auswirken sind unwesentlich. Der Auftraggeber sollte in jedem Falle die erbrachte Bauleistung genau prüfen, bevor er die Abnahme erklärt. Dies kann auch unter Zuhilfenahme eines qualifizierten Sachverständigen erfolgen. Die sachverständige Prüfung kurz vor Bauabnahme ersetzt natürlich nicht die baubegleitende Qualitätskontrolle, da viele Mängel bei Bauabnahme verdeckt und damit nicht erkennbar sind.

Worauf müssen Sie bei der Bauabnahme achten?

Liegen unwesentliche Mängel oder Restleistungen vor beziehungsweise ist im Bauvertrag eine Vertragsstrafe für überschrittene Fertigstellungstermine vereinbart, sollte der Bauherr folgendes beachten: er muss sich diese, sofern ihm bekannt, bei Bauabnahme vorbehalten. Die Abnahme muss der Bauherr nur dann erklären, wenn das hergestellte Werk frei von wesentlichen Mängeln und im Wesentlichen fertig gestellt ist. Halten Sie alle Ihnen bekannten Mängel des Gebäudes schriftlich im Abnahmeprotokoll fest, da Sie ansonsten Ihre Mängelrechte – bis auf den Schadens- und Aufwendungsersatz – verlieren. Zudem müssen Sie sich die Ansprüche auf Zahlung der Vertragsstrafe gegen den Unternehmer, die im Bauvertrag für die nicht fristgerechte Fertigstellung vereinbart wurden und die angefallen sind, ebenfalls im Abnahmeprotokoll vorbehalten. Bei vorbehaltenen Mängeln können Sie im Abnahmeprotokoll eine Frist zur Mängelbeseitigung festlegen.

Was bei Mängeln nach der Bauabnahme tun?

Bezüglich der im Abnahmeprotokoll vorbehaltenen Mängel beziehungsweise bezüglich der erstmals nach Bauabnahme bekannt gewordenen Mängel, ist der Bauunternehmer innerhalb der Gewährleistungsfrist von fünf Jahren zur Nacherfüllung verpflichtet. In diesem Fall können Sie dem Unternehmer eine Mängelrüge zusenden, in der Sie die Mängel nach äußerem Erscheinungsbild sowie räumlicher Lage beschreiben und einen Termin zur Nachbesserung setzten. Nach Ablauf dieser Frist können Sie statt der Nacherfüllung die Erstattung der Ersatzvornahmekosten (Kosten für einen Betrieb, der an Stelle des Unternehmers, die Arbeiten ausgeführt hat, einschließlich Vorschuss), Rücktritt vom Vertrag, Minderung und Schadensersatz oder Aufwendungsersatz verlangen.

Fazit

Bauherren müssen sich bewusst sein, dass die Bauabnahme eine wichtige Erklärung ist. Schon bei den Vertragsverhandlungen ist darauf zu achten, dass möglichst eine förmliche Abnahme ohne Teilabnahmen vereinbart wird. Spätestens vor Erklärung der Bauabnahme sollte die erbrachte Werkleistung qualitativ und quantitativ fachmännisch abgenommen werden, am besten durch einen qualifizierten Sachverständigen. Bei Erklärung der Abnahme hat sich der Bauherr die Ansprüche auf Zahlung der vereinbarten Vertragsstrafe und die ihm bekannten Mängel vorzubehalten. Lassen Sie sich bei der Bauabnahme nicht unter Druck setzen und gehen Sie mit Hilfe eines Sachverständigen alle Gewerke durch, denn der Teufel steckt gerade hier im Detail.

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Ein Bauträger ist ein Unternehmen, das Wohn- und Gewerbeimmobilien zum gewerbsmäßigen Vertrieb erstellt. Wesentlicher Aspekt der Bauträgertätigkeit (im Gegensatz zum Bauunternehmer) ist, dass der Bauträger dem Erwerber das Eigentum am Grundstück und dem darauf erstellten Gebäude verschafft.

Bau- und Leistungsbeschreibung

Mit der Bau- und Leistungsbeschreibung legt der Bauanbieter sein Konzept für das zu errichtende Eigenheim vor. Da es keinerlei gesetzlichen Vorgaben gibt, gilt es als Bauherr den Leistungsumfang und die Qualitätsstandards konkret zu vereinbaren. Je verständlicher und ausführlicher die Bau- und Leistungsbeschreibung formuliert ist, desto geringer ist das Risiko für Missverständnisse und kostspielige Vertragsstreitigkeiten.