Baunebenkosten – Baunebenkosten können teuer werden

Viele Bauherren treibt die Sorge um, bei den ermittelten Gesamtkosten für ihr Bauvorhaben wichtige Posten nicht bedacht zu haben. Wie die tägliche Praxis zeigt, sind solche Bedenken durchaus begründet.

24.08.2018
Baufamilie vor ihrem neuen Eigenheim
Foto: Bauherren-Schutzbund e.V.

Für Laien ist es nicht einfach, korrekt zu planen, welche Kosten zu erwarten sind und wie hoch sie ausfallen. Oft werden vor allem die so genannten Baunebenkosten unterschätzt. Sie sind stets objektbezogen und abhängig von der konkreten Grundstückssituation. Es ist deshalb nur bedingt möglich, allgemeingültige Kostenansätze zu vermitteln. Zudem sind baurechtliche Anforderungen oder Gebühren territorial unterschiedlich – trotzdem einige Tipps.

Zusatzkosten beim Grundstückserwerb

Beim Grundstückskauf fallen bekanntermaßen die Grunderwerbssteuer sowie Notargebühren und Kosten für die Kaufurkunde an. Die Grunderwerbssteuer beträgt zurzeit von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich zwischen 4,5 und 6,5 Prozent bezogen auf den im Kaufvertrag festgelegten Kaufpreis. In Berlin beträgt der Grunderwerbssteuersatz 6 Prozent und im Land Brandenburg 6,5 Prozent. Allerdings gilt allein der Grundstückskaufpreis nur als Bemessungsgrundlage, wenn zwischen Grundstückserwerb und Bebauung kein unmittelbarer wirtschaftlicher Zusammenhang besteht. Der Kaufpreis entscheidet über die Notargebühren, die mit 1,5 bis 2,0 Prozent zu kalkulieren sind. Nicht selten wirkt ein Makler mit – seine Provision ist mit 6 Prozent (plus Mehrwertsteuer) des Kaufpreises zu veranschlagen. Mit Ausnahme der Region Berlin-Brandenburg teilen sich Verkäufer und Käufer üblicherweise die Kosten.

Herrichten und Bauvorbereitung

Bereits bei der Grundstücksentscheidung ist möglicher Aufwand zu kalkulieren, der aus Abbruch- und Baumfällarbeiten sowie deren eventueller behördlicher Genehmigung entsteht. Dazu sollten Kostenangebote eingeholt werden. Gleiches gilt für Baustrom- und Bauwasseranschluss, eventuell erforderliche Gehwegüberfahrungen, das Anlegen von Standplätzen oder gar Baustraßen für schwere Bautechnik. Mit dem Bauunternehmen sollten Sie daher frühzeitig die Baustelle besichtigen. Empfehlenswert ist, alle nötigen Maßnahmen zu protokollieren und als Anlage des zu schließenden Bauvertrages die Verantwortlichkeiten (auch die finanziellen) festzulegen. Wichtig ist, sich über Baugrundverhältnisse und die Grundwassersituation klar zu werden. Im Zuge des Grundstückserwerbs sollte ein Baugrundgutachten erstellt werden – ohne baut man nicht! Es kostet zwischen 500 und 1.000 Euro und schafft Planungs- und Kostensicherheit. Deutlich teurer kann es werden, muss der Boden auf Altlasten untersucht werden. Befassen Sie sich gründlich mit dem Erschließungsgrad des Grundstücks und dem daraus resultierenden Aufwand für die Hausanschlüsse! Die örtlichen Versorgungsträger sind sachkundige Ansprechpartner. Man muss sich nicht mit geschätzten Pauschalen zufrieden geben. Hier zeigt die Praxis sehr oft, dass unterschätzte Kosten zu erheblichen Finanzierungslücken führen, etwa bei einer notwendigen Straßenquerung.

DIPL.ING. MARCUS KRÜGER, Servicepartner des Bauherren- Schutzbund e.V., Region Berlin-Brandenburg

Baunebenkosten

Die reinen Baukosten für das Haus sind kalkuliert und mit den Kosten für Planungs- und Ingenieurleistungen sowie mit der Baufirma die Bauleitung im Werkvertrag verankert.
Vor dem Baustart sind jedoch noch weitere Kosten-Hürden zu nehmen. So ist als Teil des Baugesuchs ein Lageplan mit eingezeichnetem Objekt vorzulegen. Damit ist ein öffentlich bestellter Vermessungsingenieur zu beauftragen, der darüber hinaus die Objekteinmessung auf dem Grundstück vor Baubeginn und die Schlussvermessung als Grundlage für die Katasterfortschreibung durchführt. Diese Kosten werden auf der Basis verbindlicher Gebührenordnungen kalkuliert, sind jedoch objektbezogen. Grundstücksgröße und Bebauungswert sind ausschlaggebend für die Gebührenhöhe. Im Durchschnitt sind 2.500 bis 3.000 Euro für die Vermesserleistungen zu veranschlagen. Kommt noch eine Teilungsvermessung hinzu, reicht das in der Regel nicht. Tipp: auch hier Kostenangebote einholen. Diese Kosten sollten sich die künftigen Eigentümer daher teilen. Auch für die Baugenehmigung werden Gebühren fällig, die auf Grundlage von Gebührensätzen der Städte und Gemeinden berechnet werden. In der Region Berlin-Brandenburg kann man bei einem freistehenden Einfamilienhaus (angenommener Neubauwert 140.000 bis 160.000 Euro) Gebühren in Höhe von 600 bis 800 Euro erwarten. Zusätzlich kostet die Endabnahme durch das Bauamt, sofern die Behörde nicht den Verzicht erklärt. Zu rechnen ist mit 300 bis 500 Euro, die der Schornsteinfeger für die Heizungsabnahme erhebt. Die Kosten für einen Prüfstatiker sind höher, schreibt die Baugesetzgebung es vor: In Brandenburg sind diese Gebühren ebenfalls abhängig vom Objektwert. Für das genannte freistehende Einfamilienhaus ist mit rund 2.000 Euro zu rechnen. Nicht zu vergessen sind Kosten bei der Finanzierung: Um die Bestellung einer Grundschuld zugunsten der Bank kommt man in der Regel nicht herum. Für die Notargebühren sollten 0,5 Prozent des zu sichernden Darlehensbetrages kalkuliert werden.

Auch Außenanlagen kosten

Oft sollen die Außenanlagen nach der Fertigstellung des Hauses in Eigenleistung gestaltet und finanziert werden. Doch sind unverzichtbare Arbeiten, die mit Bezug des Hauses ausgeführt werden sollten, besser vorher in die Gesamtrechnungaufzunehmen. Dazu gehört die Einfriedung des Grundstücks einschließlich Gartentor. Je Quadratmeter Metallzaun sind zwischen 100 und 150 Euro zu kalkulieren. Ein Gartentor aus Metall ist zwischen 1.000 bis 2.500 Euro zu haben. Auch an den Gehweg von der Straße zum Hauseingang, die Fahrspur zur Garage oder den Stellplatz will gedacht sein. Die Platten bekommt man im Baumarkt für 15 bis 25 Euro/m2 zuzüglich 5 Euro/m2 für Unterbaumaterial. Für einen Carport ist mit Kosten zwischen 1.000 und 3.000 Euro zu rechnen. Nicht zu vergessen Maßnahmen für die Regenwasserversickerung.
Fazit: Dieser Versuch, einen Überblick oft unterschätzter Kosten zu geben, ist sicher nicht vollständig. Ratsam ist es daher, immer Reserven einzuplanen! Nur wer bei der Kostenkalkulation den Finger auf jeden Posten legt, kann sicher sein, dass das Geld reicht. Mitten im Bau teuer nachzufinanzieren, ist keine Option.

  • Bauherren-Schutzbund e.V.
    Kleine Alexanderstraße 9/10
    10178 Berlin

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