Bau- und Leistungsbeschreibung – Wichtige Neuerungen

Baubeschreibung, Dokumentation und Bauzeitangabe – Rechtsanwalt Andreas Renz gibt Ihnen einen Überblick über wichtige Neuerungen, die seit diesem Jahr gelten.

31.10.2018
Bauherren-Beratungsgespräch
Seit Anfang 2018 sind grundlegende gesetzliche Änderungen in Kraft getreten: Beim Verbraucherbauvertrag (damit auch beim Bauträgervertrag) ist der Unternehmer nun verpflichtet, dem potenziellen Bauherren bereits vor Vertragsschluss eine Baubeschreibung vorzulegen, die den Verbraucher über wesentliche Eigenschaften der angebotenen Bauleistung informiert (§ 650j BGB). Foto: Jcomp – Freepik.com

Bauen wird nicht nur immer teurer, es wird auch technisch immer komplexer. Vor einigen Jahrzehnten noch bestand die technische Ausstattung eines Eigenheims aus einer Zentralheizung, die auch Warmwasser lieferte, oder einzelnen Nachtspeicheröfen und dezentral installierten Durchlauferhitzern. Heute wird ein Eigenheim mit aufwendiger Technik, per App zu steuernder Heizung, gegebenenfalls einer kontrollierten Wohnraumlüftung, solarunterstützter Warmwasserbereitung und ähnlichen Gerätschaften ausgestattet. Auch die technischen Vorschriften am Bau sowie die Vorschriften zur energetischen Qualität sind komplizierter geworden. Private Bauherren können unterschiedliche Schlüsselfertigbau-Angebote kaum noch miteinander vergleichen. Und auch die spätere Überprüfung, ob die Bauqualität dem entspricht, was vertraglich geschuldet oder gesetzlich vorgeschrieben ist, wird immer schwieriger.

Präzise Baubeschreibung

Seit Anfang 2018 sind grundlegende gesetzliche Änderungen in Kraft getreten: Beim Verbraucherbauvertrag (damit auch beim Bauträgervertrag) ist der Unternehmer nun verpflichtet, dem potenziellen Bauherren bereits vor Vertragsschluss eine Baubeschreibung vorzulegen, die den Verbraucher über wesentliche Eigenschaften der angebotenen Bauleistung informiert (§ 650j BGB). In Artikel 249 § 2 Abs. 1 EGBGB hat der Gesetzgeber einen Katalog der wesentlichen Parameter aufgeführt, die die Baubeschreibung enthalten muss. Neben einer allgemeinen Beschreibung sind Gebäudedaten, Angaben zu zugehörigen Planungsleistungen, zum Energie- und Schallschutzstandard sowie zur Bauphysik vorgesehen. Die Baubeschreibung muss genaue Angaben zur Konstruktion der wesentlichen Gewerke, zum Innenausbau und zu den gebäudetechnischen Anlagen ebenso wie zu Sanitärobjekten, Armaturen, der Elektroanlage, der Installationen und der Außenanlagen enthalten. Zudem muss verbindlich angegeben sein, zu welchem Zeitpunkt das Haus fertiggestellt ist.

Herausgabe von Unterlagen

Seit Jahren fordern Bauherrenberater und Sachverständige – bislang zumeist vergeblich – Informationen und Unterlagen ein, um die tatsächlich umgesetzte Qualität der Bauleistung überprüfen zu können. Die Rechtsprechung ist bislang restriktiv, mehrere Urteile zum Bauträgerrecht verneinten bislang jedweden Anspruch auf Übergabe von Planunterlagen, statischen Berechnungen, Revisionsplänen der Elektroinstallation oder Ähnlichem. Verschiedene Versuche renommierter Juristen, zumindest eine vertragliche Nebenpflicht zu begründen, führten nicht zu einer durchgreifenden Änderung. Der Gesetzgeber hat sich jetzt dieses Problems angenommen: Zum Jahresbeginn ist in § 650n BGB eine Verpflichtung des Unternehmers festgeschrieben, gegebenenfalls vor Beginn der Bauleistungen Planungsunterlagen zu erstellen und dem Bauherren auszuhändigen. So kann der Bauherr gegenüber Behörden den Nachweis führen, dass die Arbeiten unter Einhaltung einschlägiger Vorschriften ausgeführt werden. Weiter ist jetzt gesetzlich geregelt, dass diese Übergabeverpflichtung auch im Hinblick auf private Dritte, beispielsweise Darlehensgeber, gelten soll. Der Gesetzgeber hat offensichtlich die verschiedenen KfW-Förderprogramme berücksichtigt, bei denen regelmäßig Nachweise und Protokolle/Berechnungen vorzulegen sind. Systematisch wichtig ist, dass Bauherren die Übergabe solcher Unterlagen einklagen können. Es handelt sich um eine so genannte leistungsbezogene Nebenpflicht. Folgt der Unternehmer dieser Verpflichtung trotz Mahnung nicht, kann der Bauherr auch zur Ersatzvornahme schreiten. Das heißt, dass er durch einen gesondert beauftragten Fachingenieur eigenständig einen Energieausweis nach § 16 EnEV erstellen lässt oder Planunterlagen, um die Einhaltung der baubehördlichen Vorgaben bei der Bauausführung nachzuweisen. Die entstehenden Kosten kann der Bauherr beim Unternehmer geltend machen.

Portrait Andreas Renz, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Andreas Renz, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Vertrauensanwalt des Bauherren-Schutzbund e.V.

Weiter Handlungsbedarf

Mit dieser Regelung werden längst nicht alle Forderungen von Verbraucherschützern wie dem Bauherren-Schutzbund e.V. erfüllt. Aus Sicht der Fachberater und Sachverständigen ist es notwendig, dass der Verbraucher auch auf den ersten Blick nicht benötigte Unterlagen, wie beispielsweise die Statik erhält. Diese können sehr viel später – man beachte die erhebliche Lebensdauer eines Gebäudes – notwendig werden, etwa bei Umbaumaßnahmen. Ein berechtigtes Interesse besteht auch an Details zur Gebäudetechnik, an Datenblättern, Wartungshinweisen, Garantie-Zertifikaten etc. Es empfiehlt sich, den Inhalt einer spätestens mit der Abnahme zu übergebenden sogenannten Hausakte im Vertrag zu regeln, um Diskussionen zu vermeiden. Durchsetzbar sein sollte der Anspruch auf Übergabe des Energiebedarfsausweises, eines Anlagenschemas bei Ausstattung mit raumlufttechnischen Anlagen, des Einregulierprotokolls und des Nachweises über die Einweisung. Auch das Messprotokoll der Luftdichtheitsmessung (Blower-Door-Test) kann der Bauherr verlangen. Wichtig sind außerdem der Nachweis, dass die Entwässerungsanlage auf Dichtheit geprüft ist und die Abnahmebescheinigung des Bezirksschornsteinfegers. Nimmt der Bauherr Fördermittel in Anspruch, kann er die KfW-Bestätigung zur Maßnahmendurchführung einschließlich der Sachverständigenbestätigung verlangen. Der Bauunternehmer ist nicht berechtigt, die Herausgabe ultimativ von umfassender Zahlung des Werklohns abhängig zu machen, wie dies bislang gelegentlich praktiziert wird.

Mehr Planungssicherheit

Zeit ist Geld – im Verbraucherbauvertrag ist jetzt innerhalb der Baubeschreibung geregelt, dass der Unternehmer spätestens im Vertrag verbindliche Angaben zur Bauzeit machen muss. In erster Linie ist der Zeitpunkt der Fertigstellung anzugeben. Steht der Beginn der Baumaßnahme noch nicht fest – dies kann der Fall sein, wenn etwa das Baugenehmigungsverfahren noch nicht abgeschlossen ist – genügt es, wenn die Dauer der Bautätigkeit angegeben wird. Ein Verstoß gegen diese Pflicht ist nicht sanktioniert. Für den Verbraucher verbessert sich jedoch die Situation im Vertragsgespräch deutlich, weil sich der Bauträger oder Generalunternehmer nicht mehr mit unverbindlichen Anpreisungen und pauschalen Angaben aus der zeitlichen Verantwortung stehlen kann. Bislang ist es häufig so, dass der Investor bei privat entwickelten Baugebieten abwartet, bis er mehrere Objekte in einem Zug errichten kann und in den Vertragsgesprächen eine Festlegung oder gar Zusage bestimmter Bauzeiten geschickt vermeidet. Auch ein Bauträger im Geschosswohnungsbau wartet gerne, bis er einen ausreichenden Verkaufsstand erreicht hat, bevor die Bauarbeiten beginnen. Dieser Taktik ist der Gesetzgeber zum Schutz der Verbraucher entgegengetreten. Die Regelungen über die Bauzeit-Information ebenso wie die verpflichtende Übergabe von Plänen oder Unterlagen können nicht umgangen oder im Vertrag ausgeschlossen werden, dies stellt § 650o BGB in der aktuellen Fassung klar.

  • Bauherren-Schutzbund e.V.
    Kleine Alexanderstraße 9/10
    10178 Berlin

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