Zahlungsplan – So sieht ein perfekter Zahlungsplan aus

08.11.2018
Geld und Holzhaus
Foto: Pixabay

Das Bauunternehmen muss wirtschaftlich kalkulieren und möchte Gewinne erzielen. Bauherren sind jedoch nur gewillt das zu zahlen, was tatsächlich und mangelfrei errichtet wurde. Entscheidend ist daher die Ausgestaltung eines Zahlungsplanes, der die Anzahl der Abschläge, ihre Höhe und den Zeitpunkt ihrer Fälligkeit festlegt. Diese Zahlungspläne sind hinsichtlich der Höhe und Anzahl der Abschlagszahlungen sehr unterschiedlich: Der Zahlungsplan eines Fertighausanbieters kommt regelmäßig aufgrund des hohen Vorfertigungsgrades des Hauses mit weniger Raten aus, die allerdings höher ausfallen. Bei einem Haus, das auf einem Grundstück mit vielen Gewerken und Handwerkern gebaut wird, umfasst der Zahlungsplan vergleichsweise mehr Abschlagszahlungen, die niedriger ausfallen.

Auf Ausgewogenheit achten

Bei einem unausgewogenen Zahlungsplan besteht für den Bauherrn das Risiko, versteckte Vorkasse zu leisten. Er bezahlt Abschläge, ohne dass ein Wertzuwachs auf seinem Grundstück gegenübersteht. Geht das Bauunternehmen insolvent, ist die Überzahlung für den Bauherren zunächst einmal verloren. Ob er nach Abschluss des Insolvenzverfahrens einen Teil zurück erhält, ist zumindest fraglich. Eine Untersuchung aus dem Jahr 2013 zeigte, dass der durchschnittliche Schaden eines Bauherrn im Insolvenzfall des Unternehmens zirka 29.000 Euro betrug. Es gilt also, versteckte Vorkasse zu vermeiden. Hierzu sollten Bauherren den Zahlungsplan, den die Bauunternehmen meistens formularmäßig vorgeben, von einem unabhängigen Experten, etwa einem Vertrauensanwalt des Bauherren-Schutzbund e.V., prüfen und gegebenenfalls umgestalten lassen.

Portrait Rechtsanwalt Helge Schoenewolf
Rechtsanwalt Helge Schoenewolf, Fachwirt für Finanzierungsberatung und Servicepartner des Bauhherren-Schutzbund e.V.

Mehr Sicherheit

Bis vor kurzem gab es keine gesetzliche Regelung für die Höhe und Anzahl der Abschlagszahlungen. Lediglich für den Bauträgervertrag enthält die Makler- und Bauträgerverordnung Vorgaben. Seit das neue Bauvertragsrecht Anfang 2018 in Kraft getreten ist, hat sich die Situation für private Bauherren entscheidend verbessert: Es besteht eine Regelung in § 650m Abs. 1 BGB, wonach der Unternehmer Abschlagszahlungen lediglich bis zu einer Höhe von 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung (einschließlich etwaiger Nachtragsvergütungen) verlangen darf. Die Vorschrift soll verhindern, dass Abschlagsforderungen zu hoch sind – das wären versteckte und nach dem Gesetz unzulässige Vorauszahlungen. Wichtig: Die Vorschrift gilt nur für Verbraucherbauverträge. Das ist ein Vertrag, bei dem der Unternehmer von einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird (§ 650i Abs. 1 BGB). Die Vorschrift kann nicht auf Verträge mit mehreren Handwerkern angewendet werden, da der Verbraucher nicht bei einem Unternehmer die Errichtung eines (kompletten) Hauses beauftragt hat.

Fertigstellungssicherheit

Eine weitere Schutzvorschrift enthält § 650m Abs. 2 BGB. Danach ist dem Verbraucher bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Werks – gemeint ist das Gebäude – ohne wesentliche Mängel in Höhe von fünf Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung zu leisten. Wenn sich der Vergütungsanspruch wegen zusätzlicher, nach Vertragsschluss beauftragter Baumaßnahmen (sogenannte Nachträgen) um zehn Prozent erhöht, ist dem Bauherren bei der nächsten Abschlagsrechnung eine weitere Sicherheit in Höhe von fünf Prozent des zusätzlichen Vergütungsanspruchs zu gewähren. Der Unternehmer kann die Sicherheit erbringen, indem er dem Bauherren gestattet, von der Abschlagsrechnung einen Betrag in Höhe der Sicherheit einzubehalten. Eine Fertigstellungssicherheit in Höhe von fünf Prozent der Vertragssumme kannte das Gesetz schon in der alten Fassung. Die beschriebene 90-Prozent Regelung tritt nun als zusätzlicher Schutz für den Verbraucher in Kraft.

Ein Rechenbeispiel

Bauherr und Bauunternehmer vereinbaren die schlüsselfertige Errichtung eines Einfamilienhauses zum Preis von 300.000 Euro. Der Bauherr darf von der ersten Abschlagsrechnung 15.000 Euro einbehalten. Der Bauunternehmer darf durch Abschlagsrechnungen insgesamt 270.000 Euro geltend machen. Um die Gesamtvergütung in Höhe von 300.000 Euro zu verdienen, muss der Unternehmer das Einfamilienhaus mangelfrei und vollständig errichten. Sind die Bauarbeiten abgeschlossen, ist der Bauherr verpflichtet, die Abnahme zu erklären, denn er hat ein fertiges Bauwerk erhalten. Erst wenn das Haus mangelfrei abgenommen ist, kann der Bauunternehmer die Schlussrechnung über 300.000 Euro abzüglich der gezahlten Abschläge stellen. Der Bauherr muss nun die Fertigstellungssicherheit zurückgewähren: in unserem Beispiel die einbehaltenen 15.000 Euro zahlen. Warum? Durch die vollständige und mangelfreie Leistung des Bauunternehmers ist sein Sicherheitsinteresse erloschen.

  • Bauherren-Schutzbund e.V.
    Kleine Alexanderstraße 9/10
    10178 Berlin

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