Baufinanzierung – Ratgeber für Bauherren

Der Bau eines eigenen Hauses ist zumeist die größte Investition im Leben einer Familie. Der richtige Baupartner und ein maßgeschneidertes Finanzierungskonzept sind das A und O, um diesen Traum stressfrei zu verwirklichen. Expertenrat lohnt sich.

29.10.2020
Außenansicht Edition 480 von Viebrockhaus
Foto: Viebrockhaus

„Wer zum Beispiel zum Massivhausanbieter Viebrockhaus und zu Frieling Finanz kommt, erwartet grundsätzlich ein hohes Dienstleistungsniveau und passgenaue Lösungen“, weiß Thomas Frieling, Geschäftsführer von Frieling Finanz GmbH und Partner von Viebrockhaus aus langjähriger Erfahrung. „Denn unsere Kunden sind meist beide berufstätig, haben wenig Zeit und erwarten einen umfassenden Service für eine stressfreie Bau- und Finanzierungszeit.“ Ein individuelles Finanzierungskonzept erfordert viel Beratung und unabhängige Expertise, wie sie Online-Finanzierer nach Einschätzung von Thomas Frieling nicht bieten können.

Angebote richtig vergleichen

Wenn sich angehende Bauherren Finanzierungsangebote einholen, gilt wie auch sonst im Leben: Man kann Äpfel nicht mit Birnen vergleichen. Die Parameter der Finanzierungsofferten müssen absolut gleich sein: 100 Prozent Auszahlung, Laufzeit, Nominalzins (monatliche Belastung) und Effektivzins (inkl. der Kosten, die mit dem Darlehensvertrag verbunden sind) und monatliche Belastung sind die wichtigsten Indikatoren für die Gegenüberstellung der Angebote.

Kompletten Finanzierungsbedarf ermitteln

Die Kosten für den Hausbau selbst und das Grundstück haben die Interessenten „auf dem Schirm“. Zu den Gesamtkosten zählen aber auch Posten wie Sonderausstattungen fürs Haus, Kosten im Zusammenhang des Grundstückkaufs wie z.B. Notarkosten, Grunderwerbssteuer oder Kosten für Hausanschlüsse, Außenanlagen, Carport oder Garage, Terrassengestaltung, eine neue Küche. Nur wer das alles berücksichtigt, weiß genau, wieviel Geld er wirklich braucht.

Wie viel Geld steht monatlich zur Verfügung?

„Um das exakte Hausbau-Budget der Bauherren zu ermitteln, nehmen wir ihre persönliche und genaue Haushaltsplanung als Grundlage“, betont Frieling. „Denn sie wissen, was sie pro Monat verdienen, was sie ausgeben und was sie sich leisten können.“ Dabei müssen die aktuelle Einkommenssituation – ein oder zwei Erwerbstätige – aber auch die zukünftige Familienplanung – Kinder und in der Folge vielleicht nur noch ein Erwerbstätiger – berücksichtigt werden.

Wieviel soll in Grundstück und Hausbau investiert werden?

Schon vor dem Erstgespräch mit einem Baufinanzierer sollten Interessenten diese Frage für sich klären. Dabei spielen oben genannte individuelle Faktoren, aber auch regionale Gegebenheiten eine Rolle. Eine Summe von z.B. 400.000 Euro ist in Hamburg oder München eher „klein“, auf dem flachen Land aber „groß“. Und wer es gewohnt ist, in Hamburg oder München jeden Monat eine hohe Miete zu zahlen, ist in der Regel auch bereit, monatlich mehr Geld in ein Haus zu investieren als jemand aus dem ländlichen Bereich, der bisher nur wenig Miete zahlt.

Eigenkapital vorhanden?

Um den Finanzierungsbedarf zu ermitteln, ist auch die Frage zu beantworten: Was steht an Eigenkapital für das Projekt zur Verfügung? Denn für das Baudarlehen gilt die Faustformel: Je mehr Eigenkapital, desto niedriger fallen die Zinssätze der Banken für den Baukredit aus.

Tilgung: hoch oder niedrig?

Zinsen sind das eine, die Tilgung das andere. Je höher die Tilgung, umso besser! „Zwei Prozent Tilgung der Kreditsumme sollten es mindestens sein. Sondertilgungsmöglichkeiten von mindestens fünf Prozent pro Jahr empfehlen sich“, so Thomas Frieling. Dabei ist Flexibilität Trumpf! Denn steht den Bauherren z.B. nach fünf Jahren mehr Kapital zur Verfügung, können sie die jährlichen Tilgungen entsprechend erhöhen.

Welche Rolle spielt das Alter?

Bei der Auswahl der richtigen Finanzierung spielt auch das Alter der Bauherren eine Rolle. Wer mit Ende 20 oder Anfang 30 baut, hat in der Regel viele Jahre Zeit, um sein Darlehen abzuzahlen. Wer mit Ende 40 oder Anfang 50 baut, möchte bis zum Renteneintritt alles bezahlt haben und wird deshalb hohe Anfangstilgung und Sondertilgungsmöglichkeiten bevorzugen.

Bis zu 18 Monate bereitstellungszinsfreie Zeit

Ist das Grundstück gekauft, der Werkvertrag für den Hausbau unterschrieben, gehen in der Regel einige Monate bis zum Baubeginn ins Land. Bis zu diesem Zeitpunkt brauchen die Bauherren oft kein Geld aus dem Hausbaukredit. Falls sie den Grundstückskauf mitfinanzieren, können sie das dafür benötigte Geld abrufen, den Rest der Kreditsumme dann erst bei Baubeginn. Zinszahlungen dafür werden entsprechend erst nach Abruf fällig. Je länger dieser bereitstellungszinsfreie Spielraum ausfällt, umso besser. Bei Sparkassen beträgt er meist nur sechs Monate. „Zwölf Monate sind bei uns Standard“, betont Thomas Frieling. „Derzeit handeln wir mit den Banken sogar bis zu bis zu 18 Monate aus. Dann kann der Baubeginn bis zu 18 Monate nach Abschluss des Kreditvertrages erfolgen – und erst ab dann werden Zinsen fällig.“

Fördergelder vom Staat

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) fördert Neubauten über das „Wohneigentumsprogramm“ und das Programm „Energieeffizient bauen“. Außerdem stehen Bauherren Förderungen der Länder oder des BAFA zur Verfügung. Beim Programm „Energieeffizient bauen“ der KfW erhalten Eigennutzer und Kapitalanleger für Energieeffizienzhäuser KfW 55, KfW 40 und KfW 40 Plus zinsgünstige Kredite von 120.000 Euro und je nach KfW-Standard bis zu 30.000 Euro Tilgungszuschüsse. Wer ein KfW-40-Plus-Haus baut, erhält also 120.000 Euro zinsgünstige Darlehen, einen Tilgungszuschuss von 30.000 Euro und zahlt damit nur 90.000 Euro zurück. Diese Summen pro Wohneinheit. Wer also ein Haus z.B. mit einer Einliegerwohnung baut, erhält diese Summe von 120.000 Euro pro Wohneinheit, zusammen also 240.000 Euro zinsgünstigen Kredit für sein Haus und bis zu 60.000 Euro Tilgungszuschüsse.

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Carolin Schlegel

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