Hausbau – Immobilienmarkt im Check

Die Immobilienpreise steigen weiter. Der Grund hierfür ist die anhaltend hohe Nachfrage nach Wohneigentum – insbesondere bei jungen Leuten und Familien. 39 Prozent aller 25- bis 35-Jährigen planen einen Neubau oder Erwerb der eigenen vier Wände innerhalb der nächsten 10 Jahre. Ein Trend, der auch durch die Corona-Pandemie nicht an Fahrt verloren hat.

19.08.2021
Familie mit Eigenheim
Junge Familien träumen vom eigenen Zuhause. Die Entwicklung von Preisen, Zinsen und Nachfrage verunsichert viele. Foto: Bausparkasse Schwäbisch Hall

In einem hochdynamischen Marktumfeld sehen sich viele Ersterwerber jedoch auch mit Unsicherheiten konfrontiert und stellen sich Fragen: Wie entwickeln sich Preise und Nachfrage? Bleiben die Zinsen günstig? Lohnt sich der Erwerb einer Immobilie noch? Wenn ja, wo? Ralf Oberländer, Finanzierungexperte von Schwäbisch Hall, beantwortet die zentralen Fragen:

1. Steigen die Preise auch in Zukunft weiter?

Davon ist definitiv auszugehen. Allein im letzten Jahr haben wir wieder einen deutlichen Zuwachs gesehen. So sind die Preise für Wohneigentum im 1. Quartal 2021 im Vergleich zum Vorjahr durchschnittlich um 9,4 Prozent gestiegen. Im gleichen Zeitraum sind die Kaufnebenkosten sogar um 0,3 Prozent gesunken. Bis zum Jahr 2030 könnte es – regional durchaus unterschiedlich – einen anhaltenden Anstieg der Immobilienpreise geben, der sich aufgrund der gestiegenen Preise für Baumaterial insbesondere auch beim Hausbau bemerkbar machen dürfte. Diese haben sich im Mai 2021 im Vergleich zum Vorjahr bereits um 7,2 Prozent verteuert.

2. Wie entwickeln sich die Zinsen?

Das Zinsniveau bleibt günstig. Vor zehn Jahren waren die durchschnittlichen Bauzinsen bis zu dreimal so hoch wie heute. So liegt 2021 die Zinsersparnis bei einem Investitionsvolumen von 354.000 Euro, einem Anteil von ca. 15 Prozent Eigenkapital und einer Laufzeit von 20 Jahren bei rund 133.000 Euro verglichen mit 2008. Das motiviert zum Immobilienerwerb. 59 Prozent der Mieter, die den Kauf einer Immobilie planen, sehen die niedrigen Baugeldzinsen positiv.

3. Ist der Neubaubedarf bald gedeckt?

Der Bedarf nach Wohnraum bleibt auch in Zukunft hoch. Das Wohnraum-Angebot reicht nicht aus, um die hohe Nachfrage zu decken. Insgesamt werden ca. 350.000 Wohnungen im Jahr benötigt – die Zahl der Wohnungsfertigstellungen liegt in den nächsten Jahren weiterhin deutlich darunter. Den erforderlichen 350.000 Wohnungen dürften laut Prognosen im Jahr 2023 lediglich 295.000 Wohnungsfertigstellungen gegenüberstehen.

4. Was ist für Ersterwerber derzeit attraktiver: Stadt oder Land?

Das kann man so pauschal nicht sagen. Hier sind in erster Linie die persönliche Präferenz für das Lebensumfeld, die Nähe zur Arbeit und die Familienplanung entscheidend. Da bieten ländliche Regionen sicherlich Chancen. Die Aussicht auf ein Haus mit Garten spricht insbesondere junge Familien an. Mehr Flexibilität durch Homeoffice und Homeschooling verstärkt die Landlust. Ein weiterer Aspekt macht den Erwerb von Immobilien auf dem Land besonders attraktiv: Die Chance auf Wertsteigerungen. In Berlin, München, Köln, Hamburg und Stuttgart sind die Preise im Umland seit 2017 stärker gestiegen als in den Metropolen selbst. Dazu kommt ein günstiges Preisniveau. Die Kosten für Wohneigentum in den Städten sind im Vergleich zum Umland im Schnitt 47 Prozent höher.

5. Kann die Miete ein Risikofaktor sein?

Hier bestehen definitiv Ängste bei vielen Mietern. Drei von zehn Mietern sorgen sich darum, die Miete ihrer jetzigen Wohnung in Zukunft nicht mehr tragen zu können. Und tatsächlich: Seit Jahren steigt der Anteil der Miete am Haushaltsnettoeinkommen – von 16,6 Prozent 2007 auf 20,7 Prozent 2019. Somit kann die Miete durchaus als Risikofaktor gesehen werden, den man im Blick haben sollte.

6. Was spricht noch für den Erwerb von Wohneigentum?

Ganz klar die Robustheit des Marktes. Der Wohnimmobilienmarkt hat auf die Veränderungen der wirtschaftlichen Lage weniger stark und mit Verzögerung reagiert. Daher bleibt der Ausblick für Ersterwerber positiv. Finden Ersterwerber ihre im Marktvergleich nicht überteuerte Traumimmobilie, ist genügend Eigenkapital vorhanden und ist das Einkommen sicher, dann gilt: kaufen! Außerdem: Jeder Monat, in dem man einen Immobilienkredit tilgt, statt Miete zu zahlen, kommt der Altersvorsorge und der Vermögensbildung zugute.

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