Denkmalschutz - Was heißt das eigentlich?

Rund eine Million Gebäude stehen in der Bundesrepublik unter ­Denkmalschutz. Wer eine denkmal­geschützte Immobilie renovieren will, muss sich auf ­Vorgaben und Besonderheiten gefasst machen, erhält aber auch Vergünstigungen. Der Verband Privater Bauherren (VPB) ­verrät, was das für Käufer und Modernisierer bedeutet.

13.05.2022 | Anzeige
Denkmalschutz - Was heißt das eigentlich?
Foto: VPB

Baudenkmäler haben ihren besonderen Reiz. Allerdings sind sie in der Unterhaltung wie auch in der Sanierung sehr aufwendig. Deswegen kommt der Staat Denkmalbesitzern entgegen, und zwar sowohl denen, die die Immobilie selbst bewohnen, als auch denen, die das schützenswerte Gebäude als Investition betrachten und vermieten: Denkmalbesitzer können zahlreiche Arbeiten an ihrer Immobilie steuerlich absetzen. Im Rahmen der Einkommensteuer können alle Erhaltungsmaßnahmen am Baudenkmal abgeschrieben werden, ebenso wie alle Arbeiten, die ein Kulturdenkmal überhaupt erst bewohn- und  
benutzbar machen. 

Besser mit Sachverständigen

Doch am Anfang steht die Denkmalschutzbehörde, ohne deren Genehmigung nicht mit Sanierung oder Umbau begonnen werden kann. Wer sich nicht daran hält, erhält nach Ende der Arbeiten keine Bescheinigung der Behörde und damit auch keinen Steuererlass und muss sogar mit einem Verfahren wegen illegalen Bauens rechnen. Wer ein Baudenkmal saniert, der sollte sich deshalb immer sachverständige Hilfe holen. Grundlage der Sanierung ist ein Gutachten, in dem die Besonderheiten des Gebäudes und die Wirkung der geplanten Maßnahmen auf die Substanz genau analysiert werden. Nur so können alle Auflagen erfüllt und Bauschäden vermieden werden. Unentbehrlich ist auch die sorgfältige Betreuung der Baustelle. Nicht jede Firma kann ein Baudenkmal sanieren, denn vielen fehlt das Know-how. Bei besonders kniffligen Details kann die Denkmalpflege auf ausgewiesene Spezialisten oder eine Firma mit geschulten Mitarbeitern bestehen.  
 

Steuerlich absetzbar

Denkmalbesitzer können 90 Prozent der sogenannten denkmalrelevanten Kosten von ihrer Einkommensteuer absetzen, und zwar über zehn Jahre hinweg zu je neun Prozent im Jahr. Vorausgesetzt, sie bewohnen das Gebäude selbst und stimmen sämtliche Sanierungs- und Umbauarbeiten vor Baubeginn mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde ab. Das Gesetz unterstützt auch die Besitzer von selbstgenutzten Eigentumswohnungen in denkmalwerten Mehrfamilienhäusern. Sie können bei gemeinsamen Arbeiten den auf sie entfallenden Anteil geltend machen – wie beim Einfamilienhaus auch. Für Vermieter gelten andere Steuerabschreibungen. Für ein Mietobjekt sind andere Abschreibungssätze vorgesehen als für das selbstgenutzte. Bei der vermieteten Immobilie können 100 Prozent des Sanierungsaufwands über zwölf Jahre verteilt abgeschrieben werden – acht Jahre mit jeweils neun Prozent und vier weitere Jahre mit jeweils sieben Prozent. Abzugsfähig sind immer nur die von der Denkmalbehörde genehmigten Arbeiten. Außerdem können Vermieter auch die reinen Anschaffungskosten für die Altbausubstanz steuerlich absetzen – und zwar grundsätzlich 40 Jahre lang zu je 2,5 Prozent für alle Häuser, die bis 1924 gebaut wurden, und 50 Jahre lang je zwei Prozent für alle Denkmäler, die ab 1925 gebaut wurden. Wichtig dabei: Erst wenn die Immobilie dem Steuerpflichtigen gehört, darf er auch Arbeiten daran steuerlich geltend machen.  
 

Denkmalschutz - Was heißt das eigentlich?
Foto: VPB

Balanceakt

Eine Denkmalsanierung ist immer eine besondere Herausforderung, gleich ob das Denkmal selbst genutzt oder vermietet werden soll. Die Auflagen der Behörden, die meist Materialien und Farben außen wie auch innen betreffen, müssen in Einklang mit den Wünschen der Bauherren gebracht werden. Das ist nicht immer einfach. Konflikte gibt es beispielsweise bei den Energiesparmaßnahmen. Hier lassen sich die Wünsche der Eigentümer- und Vermieterseite nicht immer in Einklang mit den Vorstellungen des Denkmalschutzes bringen. Wollen Denkmalbesitzer ihr Objekt energetisch sanieren lassen, müssen sie sich mit der Denkmalbehörde arrangieren und nach Möglichkeiten suchen, das Haus denkmalverträglich zu sanieren. Dabei helfen erfahrene Bausachverständige. Wichtig: Bei einer energetischen Ertüchtigung müssen immer die bauphysikalischen Besonderheiten des Hauses beachtet werden, sonst sind Feuchte und Schimmelbildung vorprogrammiert.

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  • Verband Privater Bauherren
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