Im Nachhinein ist man immer schlauer, so die Meinung vieler Bauherren.
Damit Sie schon vorher wissen, worauf Sie achten sollten, gibt Ihnen
Christiane Strehlau vom Bauherren-Schutzbund e.V. wertvolle Tipps.
Lassen Sie den Bauantrag nicht aus den Augen!
Den Wunsch, schnell mit dem Bau zu beginnen, nutzte der
Hausverkäufer, um auf Tempo zu drängen. Sein Argument: Der Bauantrag
soll beim Bauamt noch vor dem Sommerurlaub durchgebracht werden. Die
Prozedur dauert jedoch viel länger als zugesagt, weil vorgeblich
Planungsänderungen einzuarbeiten sind. Als die erste Rechnung für
Planungsarbeiten und Einreichung des Bauantrages auf den Tisch flattert,
verlangen wir den Nachweis des Antragseingangs beim Bauamt. Und siehe
da: erst jetzt wird der Bauantrag tatsächlich eingereicht.
Bauherrentipp: Lassen Sie sich beim Verhandeln nicht unter Druck
setzen und verfolgen Sie nach der Unterschrift den Lauf der Dinge.
Holen Sie sich einen unabhängigen Baufachmann mit ins Boot!
Nachdem die ersten Stolpersteine aus dem Weg geräumt sind, versichern
wir uns der guten Dienste des unabhängigen Bauherrenberaters des
Bauherren-Schutzbund e.V. Dipl.-Ing. Architekt Walter Badusche,
Regionalbüro Mainz. Ein weiser, aber später Entschluss, wie sich
herausstellt. Denn der
Bauvertrag ist schon unterschrieben. Zu einem
früheren Zeitpunkt wäre unter anderem ein günstigerer Zahlungsplan
möglich gewesen. Nachverhandlungen mit der Firma führen immerhin noch
dazu, dass wir zusätzlich fünf Prozent der Bruttobausumme als Sicherheit
einbehalten können.
Bauherrentipp: Bestehen Sie zu Ihrer eigenen Sicherheit auf eine
Gewährleistungsbürgschaft (in der Regel von einer Bank oder einer
Versicherung). Noch besser ist eine Fertigstellungsbürgschaft oder
Fertigstellungsgarantieversicherung.
Bezahlen Sie Rechnungen, wenn die Leistungen erbracht sind!
Als die Rechnung für die Fertigstellung des Erdgeschosses auf dem
Tisch liegt, sehen wir uns auf der Baustelle um und kommen zu der
Überzeugung, dass etwas nicht stimmt. Bauherrenberater Badusche
bestätigt, dass unsere Zweifel zu Recht bestehen: Von Fertigstellung des
Erdgeschosses kann keine Rede sein.
Bauherrentipp: Bezahlen Sie Rechnungen nur, wenn Sie sich davon
überzeugt haben, dass die vertragliche Leistung auch erbracht wurde.
Verlieren Sie die Baustelle nicht aus den Augen!
Regelmäßige Baustellenkontrollen liefern handfeste Argumente
gegenüber der ausführenden Firma, wenn es auf der Baustelle nur
schleppend vorangeht. Auf dieser Basis wirkt ein Krisengespräch mit dem
Verantwortlichen Wunder. Er gelobte Besserung, zuverlässige Information,
einen kontinuierlichen Baufortschritt und vieles mehr. Beim nächsten
Besuch herrschte auf der Baustelle reges Treiben.
Bauherrentipp: Bestehen Sie bei Vertragsabschluss auf die
Übergabe eines Bauzeitenplans. Seriöse Unternehmen bieten ihn von sich
aus an.
Orientieren Sie sich bei der Finanzierung nicht am Preisniveau eines Baumarktes!
Im Verlaufe der Bautätigkeit merken wir, dass ein Haus mehr Geld
kostet, als zunächst gedacht. Die Summen, die im Vertrag angesetzt sind,
liegen meist deutlich niedriger. Dafür bekommt man in der Regel nicht
das, was einem gefällt. Es ist ein Fehler, sich bei den Preisen an
Baumarktangeboten zu orientieren, denn der Fachhandel ist meist teurer.
Bauherrentipp: Nehmen Sie entweder die höherwertige Ausstattung
gleich in den Bauvertrag auf oder lassen Sie die Extras spätestens im
Rahmen der Finanzierung möglichst genau kalkulieren. Besondere
Wachsamkeit ist bei der Verrechnung von Standardausstattung gegen
höherwertigere gefordert - lassen Sie sich hier nicht in die Irre
führen.
Behalten Sie gerade bei Termindruck die Qualität im Auge!
Wenn der Fertigstellungstermin immer näher rückt, werden die
Ausbaufirmen meist nervös. Zweifel werden laut, ob der Termin zu halten
ist. In unserem Fall mussten Putz und Estrich noch durchtrocknen, ehe
weiter ausgebaut werden konnte. Die Zeit dafür war eigentlich nicht
vorhanden. Das führte dazu, dass die Hausbaufirma Druck machte und
Qualitätseinbußen zu befürchten waren.
Bauherrentipp: Lassen Sie in dieser Situation mehrfach die Bauqualität vom unabhängigen Bauherrenberater kontrollieren.
Fordern Sie eine regelgerechte Verlegung der Fußbodenheizung!
Bevor der Estrich aufgebracht wird, prüft Bauherrenberater Badusche,
ob die Verlegeregeln für die
Fußbodenheizung eingehalten und die
Fußbodendämmung fachgerecht verlegt wurde. Für die Fußbodenheizung
sollte eine Heizlastberechnung vorliegen. Dieser Mühe unterziehen sich
aus Kostengründen nur wenige Firmen freiwillig. Sie ist Grundlage für
eine gut funktionierende und gleichzeitig kostenoptimiert arbeitende
Heizung. Häufig erfolgt die Dimensionierung noch überschlägig und mit
Sicherheitszuschlägen, was sich letztendlich nachteilig auf den
Wirkungsgrad auswirken kann.
Bauherrentipp: Um keine unverhältnismäßig hohen Heizkosten zu
bezahlen, bestehen Sie auf eine normgerechte Berechnung, auf der die
Heizungsauslegung basiert. Außerdem ist grundsätzlich eine Druckprüfung
der Heizungsleitungen und des Leitungsnetzes für die Sanitärinstallation
vor dem Verlegen des Estrichs vorzunehmen. Die Ergebnisse sollten
protokolliert werden.
Erfassen Sie alle Beanstandungen in einem Protokoll!
Mit Bauleiter und Bauherrenberater überprüfen wir gemeinsam den
Bautenstand und die Qualität der Arbeit. Die Elektriker verdienen sich
ein Lob. In anderen Gewerken gibt es Beanstandungen. So sitzt
beispielsweise die Eingangstür zu tief, und der Dachdecker muss noch
nacharbeiten.
Bauherrentipp: Alles, was nicht fach- und sachgerecht ausgeführt
ist, wird in einem Protokoll festgehalten und der Baufirma übergeben.
Vereinbaren Sie vor der Endabnahme eine förmliche Abnahme!
Unsere Erfahrungen bestätigen, dass sich etwa acht bis zehn Tage vor
der Abnahme eine förmliche Abnahme (Vorabnahme) empfiehlt, um zu
sichern, dass das Haus bei der Abnahme fertig und funktionsfähig ist,
weil sich dann die Beweislast umkehrt und die Verjährungsfrist beginnt.
Bei unserer „Vorabnahme“ waren die
Fliesen noch nicht komplett verlegt
und die Sanitärobjekte noch nicht installiert. Zudem glich der
Außenbereich einer Baustelle, und der Kanalanschluss funktionierte nicht
zufriedenstellend.
Bauherrentipp: Listen Sie alle Unzulänglichkeiten und Mängel in einem Protokoll auf zur Nachbesserung bis zur Abnahme.
Vereinbaren Sie die Fertigstellung im Vertrag!
Wenn ein Haus nicht fristgerecht fertiggestellt wird, entstehen dem
Bauherrn oft zusätzliche finanzielle Belastungen. Damit erhöhen sich zum
Beispiel die Darlehenskosten. Ist die alte Wohnung gekündigt und der
Nachmieter steht vor der Tür, bleibt nur noch der Umzug in ein Hotel.
Bauherrentipp: Bestehen Sie deshalb vor Vertragsabschluss auf eine
Fertigstellungsgarantie und vereinbaren Sie bei Nichteinhaltung der
Bauzeit eine Vertragsstrafe.