Hausbau – Ein Erfahrungsbericht

Im Nachhinein ist man immer schlauer, so die Meinung vieler Bauherren. Damit Sie schon vorher wissen, worauf Sie achten sollten, gibt Ihnen Christiane Strehlau vom Bauherren-Schutzbund e.V. wertvolle Tipps.

Den Wunsch, schnell mit dem Bau zu beginnen, nutzte der Hausverkäufer, um auf Tempo zu drängen. Sein Argument: Der Bauantrag soll beim Bauamt noch vor dem Sommerurlaub durchgebracht werden. Die Prozedur dauert jedoch viel länger als zugesagt, weil vorgeblich Planungsänderungen einzuarbeiten sind. Als die erste Rechnung für Planungsarbeiten und Einreichung des Bauantrages auf den Tisch flattert, verlangen wir den Nachweis des Antragseingangs beim Bauamt. Und siehe da: erst jetzt wird der Bauantrag tatsächlich eingereicht.

Bauherrentipp: Lassen Sie sich beim Verhandeln nicht unter Druck setzen und verfolgen Sie nach der Unterschrift den Lauf der Dinge.

Nachdem die ersten Stolpersteine aus dem Weg geräumt sind, versichern wir uns der guten Dienste des unabhängigen Bauherrenberaters des Bauherren-Schutzbund e.V. Dipl.-Ing. Architekt Walter Badusche, Regionalbüro Mainz. Ein weiser, aber später Entschluss, wie sich herausstellt. Denn der Bauvertrag ist schon unterschrieben. Zu einem früheren Zeitpunkt wäre unter anderem ein günstigerer Zahlungsplan möglich gewesen. Nachverhandlungen mit der Firma führen immerhin noch dazu, dass wir zusätzlich fünf Prozent der Bruttobausumme als Sicherheit einbehalten können.

Bauherrentipp: Bestehen Sie zu Ihrer eigenen Sicherheit auf eine Gewährleistungsbürgschaft (in der Regel von einer Bank oder einer Versicherung). Noch besser ist eine Fertigstellungsbürgschaft oder Fertigstellungsgarantieversicherung.

Als die Rechnung für die Fertigstellung des Erdgeschosses auf dem Tisch liegt, sehen wir uns auf der Baustelle um und kommen zu der Überzeugung, dass etwas nicht stimmt. Bauherrenberater Badusche bestätigt, dass unsere Zweifel zu Recht bestehen: Von Fertigstellung des Erdgeschosses kann keine Rede sein.

Bauherrentipp: Bezahlen Sie Rechnungen nur, wenn Sie sich davon überzeugt haben, dass die vertragliche Leistung auch erbracht wurde.

Regelmäßige Baustellenkontrollen liefern handfeste Argumente gegenüber der ausführenden Firma, wenn es auf der Baustelle nur schleppend vorangeht. Auf dieser Basis wirkt ein Krisengespräch mit dem Verantwortlichen Wunder. Er gelobte Besserung, zuverlässige Information, einen kontinuierlichen Baufortschritt und vieles mehr. Beim nächsten Besuch herrschte auf der Baustelle reges Treiben.

Bauherrentipp: Bestehen Sie bei Vertragsabschluss auf die Übergabe eines Bauzeitenplans. Seriöse Unternehmen bieten ihn von sich aus an.

Im Verlaufe der Bautätigkeit merken wir, dass ein Haus mehr Geld kostet, als zunächst gedacht. Die Summen, die im Vertrag angesetzt sind, liegen meist deutlich niedriger. Dafür bekommt man in der Regel nicht das, was einem gefällt. Es ist ein Fehler, sich bei den Preisen an Baumarktangeboten zu orientieren, denn der Fachhandel ist meist teurer.

Bauherrentipp: Nehmen Sie entweder die höherwertige Ausstattung gleich in den Bauvertrag auf oder lassen Sie die Extras spätestens im Rahmen der Finanzierung möglichst genau kalkulieren. Besondere Wachsamkeit ist bei der Verrechnung von Standardausstattung gegen höherwertigere gefordert - lassen Sie sich hier nicht in die Irre führen.

Wenn der Fertigstellungstermin immer näher rückt, werden die Ausbaufirmen meist nervös. Zweifel werden laut, ob der Termin zu halten ist. In unserem Fall mussten Putz und Estrich noch durchtrocknen, ehe weiter ausgebaut werden konnte. Die Zeit dafür war eigentlich nicht vorhanden. Das führte dazu, dass die Hausbaufirma Druck machte und Qualitätseinbußen zu befürchten waren.

Bauherrentipp: Lassen Sie in dieser Situation mehrfach die Bauqualität vom unabhängigen Bauherrenberater kontrollieren.

Bevor der Estrich aufgebracht wird, prüft Bauherrenberater Badusche, ob die Verlegeregeln für die Fußbodenheizung eingehalten und die Fußbodendämmung fachgerecht verlegt wurde. Für die Fußbodenheizung sollte eine Heizlastberechnung vorliegen. Dieser Mühe unterziehen sich aus Kostengründen nur wenige Firmen freiwillig. Sie ist Grundlage für eine gut funktionierende und gleichzeitig kostenoptimiert arbeitende Heizung. Häufig erfolgt die Dimensionierung noch überschlägig und mit Sicherheitszuschlägen, was sich letztendlich nachteilig auf den Wirkungsgrad auswirken kann.

Bauherrentipp: Um keine unverhältnismäßig hohen Heizkosten zu bezahlen, bestehen Sie auf eine normgerechte Berechnung, auf der die Heizungsauslegung basiert. Außerdem ist grundsätzlich eine Druckprüfung der Heizungsleitungen und des Leitungsnetzes für die Sanitärinstallation vor dem Verlegen des Estrichs vorzunehmen. Die Ergebnisse sollten protokolliert werden.

Mit Bauleiter und Bauherrenberater überprüfen wir gemeinsam den Bautenstand und die Qualität der Arbeit. Die Elektriker verdienen sich ein Lob. In anderen Gewerken gibt es Beanstandungen. So sitzt beispielsweise die Eingangstür zu tief, und der Dachdecker muss noch nacharbeiten. 

Bauherrentipp: Alles, was nicht fach- und sachgerecht ausgeführt ist, wird in einem Protokoll festgehalten und der Baufirma übergeben.

Unsere Erfahrungen bestätigen, dass sich etwa acht bis zehn Tage vor der Abnahme eine förmliche Abnahme (Vorabnahme) empfiehlt, um zu sichern, dass das Haus bei der Abnahme fertig und funktionsfähig ist, weil sich dann die Beweislast umkehrt und die Verjährungsfrist beginnt. Bei unserer „Vorabnahme“ waren die Fliesen noch nicht komplett verlegt und die Sanitärobjekte noch nicht installiert. Zudem glich der Außenbereich einer Baustelle, und der Kanalanschluss funktionierte nicht zufriedenstellend.

Bauherrentipp: Listen Sie alle Unzulänglichkeiten und Mängel in einem Protokoll auf zur Nachbesserung bis zur Abnahme.

Wenn ein Haus nicht fristgerecht fertiggestellt wird, entstehen dem Bauherrn oft zusätzliche finanzielle Belastungen. Damit erhöhen sich zum Beispiel die Darlehenskosten. Ist die alte Wohnung gekündigt und der Nachmieter steht vor der Tür, bleibt nur noch der Umzug in ein Hotel.

Bauherrentipp: Bestehen Sie deshalb vor Vertragsabschluss auf eine Fertigstellungsgarantie und vereinbaren Sie bei Nichteinhaltung der Bauzeit eine Vertragsstrafe.