Bauvorgaben – Darauf müssen Bauherren und Immobilienbesitzer achten

Dank niedriger Zinsen haben sich viele Familien in den letzten Jahren für den Hausbau entschieden. Und waren überrascht, wie stark Bund und Länder – aber auch die Kommunen – in das Vorhaben eingreifen. Bekannt ist vielen zwar, dass eine Baugenehmigung notwendig ist. Wer weiß aber schon, dass auch Wasser- und Umweltbehörden ein Wörtchen mitreden wollen?

17.09.2019
Symbolbild Bauplan
Wer in Deutschland eine Immobilie errichten möchte, muss viele verschiedene Bauvorgaben beachten. Leider sind diese nicht immer leicht zu verstehen und dazu auch noch uneinheitlich. Foto: Adobe Stock, © godshutter

Oder dass die EnEV konkrete Vorgaben macht, in welcher Stärke die Dämmung und Fenster auszuführen sind. Bauherren und Eigentümer müssen eines immer – sich vor jeder Maßnahme fragen, ob Genehmigungen erforderlich sind. Andernfalls kann die Beseitigung gefordert werden.

Flächennutzungs- und Bebauungsplan: Die erste große Hürde

Eigentümer vertreten gern die Ansicht, auf ihrem Grundstück nach freien Stücken entscheiden zu dürfen. In der Praxis haben weitere Instanzen Mitspracherechte in erheblichem Umfang und zwar sowohl Bund und Länder, als auch die jeweilige Kommune.

Letztere erlassen den Flächennutzungs- sowie einen Bebauungsplan. Beide sind aus Sicht des Bauherrn extrem wichtig. Der Grund: Über die Pläne kann eine Gemeinde dem Bauvorhaben bereits in der Planungsphase das Wasser abgraben.

Der Flächennutzungsplan

Kommunen setzen mit dem Flächennutzungsplan einen grundlegenden Rahmen fest, wie sich die Nutzung des Gemeindegebiets in Zukunft entwickeln soll. Der Plan erfasst in groben Zügen das gesamte Gemeindegebiet und teilt es Wohngebiete, Gewerbeflächen und landwirtschaftliche Nutzflächen auf.

Erstellt wird der Flächennutzungsplan immer nach § 5 Baugesetzbuch (BauGB). Mit dem Plan bringt eine Gemeinde zum Ausdruck, wie sie sich in den kommenden Jahren entwickeln will – und wo privaten Bauprojekten beispielsweise die geplante Nutzung als Gewerbefläche entgegensteht.

Als vorbereitender Bauleitplan hat der Flächennutzungsplan insofern keine rechtswirksamen Folgen. Erst mit Entwicklung des Bebauungsplans wirken sich die kommunalen Planungsphasen direkt auf den einzelnen Bauherren aus.

Was ist der Bebauungsplan?

Während der Flächennutzungsplan lediglich eine Idee davon vermittelt, welche Nutzung für einzelne Flächen vorgesehen ist, wird der Bebauungsplan hier wesentlich konkreter. Kommunen regeln mit dessen Fassung, wie die Nutzung einzelner Flächen geregelt ist. Damit können in einer Gemeinde verschiedene Bebauungspläne bestehen.

Aber: Als verbindlicher Bauleitplan gilt immer das Prinzip der Einräumigkeit. Die Grenzen der Pläne dürfen sich nicht überschneiden. Die Ableitung des Bebauungsplans erfolgt immer aus dem Flächennutzungsplan.

Info

Wichtig:

Die Erstellung des Bebauungsplans kann sich über einen längeren Zeitraum erstrecken. Für die Aufstellungsphase kann daher eine Veränderungssperre verhängt werden. Damit darf in betroffene Flächen nicht mehr baulich eingegriffen werden. Sobald eine Gemeinde den Plan aufgestellt und das Verfahren rechtswirksam abgeschlossen hat, können Genehmigungen für Bauvorhaben nur erteilt werden, wenn diese dem Plan nicht widersprechen.

Das Ziel: Mithilfe des Plans will die Gemeinde ihre Entwicklung im Detail steuern – etwa um den bestehenden Siedlungscharakter zu erhalten. Wie die Bebauungspläne im Detail aussehen, variiert. Im Regelfall besteht der Plan aus:

  • Planzeichnung (Teil A)
  • Textteil (Teil B).

Maßgebend für die Ausführung beider Teile sind die Planzeichenvorordnung sowie das Baugesetzbuch. Letzteres ist gemeinsam mit den Landesbauordnungen die Rechtsgrundlage, auf welcher die kommunalen Bebauungspläne erlassen werden. Mit dem Bebauungsplan verfolgt eine Gemeinde immer bestimmte Ziele. Hierzu gehört unter anderem:

  • Nachhaltigkeit
  • Denkmalschutz
  • Umweltschutz
  • Schutz natürlicher Lebensgrundlagen

Um diese Ziele zu erreichen, erfolgt die Erstellung des Plans unter bestimmten Gesichtspunkten, wie:

  • soziale/kulturelle Bedürfnisse
  • Umweltschutzregelungen
  • Wirtschaftsinteressen
  • Infrastrukturanspruch.

Jede Gemeinde hat ihren eigenen Bebauungsplan

Gemeinden wird in Deutschland ein Selbstverwaltungsrecht zuerkannt. Mit der Möglichkeit zum Erlass des Bebauungsplans wird dieses Recht in der Praxis umgesetzt. Damit hat dieser eine wesentliche Steuerungsfunktion in der Selbstentwicklung einer Gemeinde. Und hierin liegt auch der Grund dafür, dass sich verschiedene Bebauungspläne in ihren Vorgaben sehr stark unterscheiden und unterschiedliche Faktoren betreffen:

  • zugelassene Gebäudearten
  • Bauweise
  • zugelassene Dachformen
  • Höhe der Gebäude
  • Grünflächenvorgaben
  • Fassadengestaltung

Für den einzelnen Bauherren ist dies eine Herausforderung, da sich nicht nur Bebauungspläne verschiedener Gemeinden unterscheiden. Selbst innerhalb einer Kommune passiert es immer wieder, dass auch einzelnen Flächen Regelungen aus dem Plan voneinander abweichen.

Symbolbild Bebauunsplan
Wo in einer Gemeinde wie gebaut werden darf, ist im Bebauungsplan festgehalten. Foto: Adobe Stock, © U.J.Alexander

Welche kuriosen Situationen sich daraus ergeben können, zeigt ein Beispiel aus Schleswig-Holstein – über welches sogar der NDR ein einem Kurzbeitrag berichtet. Innerhalb einer Gemeinde galt zum Sendezeitpunkt durch den Bebauungsplan die Pflicht zur Eindeckung mit Reet. Das eigentlich Kuriose: Diese Pflicht erfasste nicht die gesamte Gemeinde, sondern nur Teile der Kommune.

Dass es gerade beim Dach immer wieder zu Streit kommt und Gerichte mitunter auch gegen die Gemeinden und deren Bebauungspläne entscheiden, zeigt ein anderer Fall. Vor dem Verwaltungsgericht Trier musste eine Gemeinde eine Niederlage hinnehmen, welche einheitliche Farbgestaltungsvorschriften erlassen hatte. Hiermit griff die Kommune (im verhandelten Fall) – so die Ansicht des Gerichts – zu stark in grundgesetzlich garantierte Baufreiheit ein.

Bauherren sollten sich den Bebauungsplan immer genau anschauen

Aus den obigen Schilderungen ergibt sich ganz klar, dass es bei Bauvorhaben stets wichtig ist, sich den Bebauungsplan der entsprechenden Kommune genauer anzuschauen. Nur so lässt sich herausfinden, ob bestimmte Hürden oder besondere Ansprüche existieren. Einheitliche Regelungen gibt es diesbezüglich nämlich nicht.

Symbolbild Baufreigabeschein
Auch für Aufstockungen oder Anbauten ist eine Baugenehmigung erforderlich. Foto: Adobe Stock, © ehrenberg-bilder

Nie ohne Baugenehmigung Bauen

In Deutschland hat ein Grundstückseigentümer zwar generell das Recht, sein Eigentum auch bebauen und verändern zu können. Allerdings greift immer ein präventives Verbot der Bebauung – bis Baugenehmigungsbehörden den Maßnahmen zugestimmt haben. Es geht an dieser Stelle um die Baugenehmigung.

Letztere kann Bauherren nicht einfach verweigert werden. Solange ein Bauantrag korrekt gestellt wird und weder öffentlich-rechtlichen Vorschriften noch die Rechte Dritter verletzt sind, ist dem Antrag stattzugeben. Eigentümer haben also eigentlich Anspruch auf die Erteilung der Baugenehmigung.

Ein wesentlicher Aspekt in der Prüfung des Antrags ist die Konformität hinsichtlich des Bebauungsplans. Bis zum endgültigen Beschluss sind Vorbescheide und Teilbaugenehmigungen möglich. Erteilt werden kann die Genehmigung, wenn der Bauantrag alle erforderlichen Dokumente enthält, unter anderem Folgende:

  • Bauzeichnungen
  • Baubeschreibung
  • Energiebilanz

Ein nicht zu unterschätzender Aspekt betrifft die Beteiligung des Nachbarn. In einigen Bundesländern ist sie Bestandteil des Genehmigungsverfahrens. Andere Länder räumen Nachbarn zwar Widerspruchsmöglichkeiten ein – allerdings ohne aufschiebende Wirkung für die Erteilung der Baugenehmigung. Gerade dieser Punkt kann das eigene Bauvorhaben durchaus in die Knie zwingen.

Wasserrecht und Umweltvorschriften

Mit Erteilung der Baugenehmigung können die Arbeiten an den eigenen vier Wänden beginnen. Wer als Eigentümer so denkt, hat die Rechnung oft ohne Wasser- und Umweltbehörden gemacht. Baugenehmigungsbehörden prüfen im Verfahren zur Baugenehmigung lediglich, ob alle Anforderungen aus dem Bebauungsplan und den Bauvorschriften erfüllt sind.

Wasser- und Umweltvorschriftlich je nach Kommune unterschiedlich

In Ländern und Kommunen können unter Umständen spezielle Regelungen für den Schutz des Oberflächen- und Grundwassers sowie die Umwelt gelten. So können Maßnahmen wie die Errichtung von Wegen oder Arbeiten im Uferbereich stehender und fließender Gewässer genehmigungspflichtig im Hinblick auf Naturschutzbestimmungen sein. Außerdem besteht die Möglichkeit, dass in Trinkwasserschutzgebieten Genehmigungen seitens der oberen Wasserbehörde eingeholt werden müssen.

So gelten beispielsweise für wasserrechtliche Schutzzonen teils sehr strenge Regelungen – bis hin zum Veränderungsverbot. Aber auch, wer als Bauherr ein Grundstück in keiner Schutzzone erreichten will, muss einige Arbeiten anmelden/genehmigen lassen. Hierzu gehört beispielsweise die Bohrung für Geothermie in Sachsen.

Energetische Vorschriften: Europäische Vorschriften werden bald noch schärfer

Noch vor 50 Jahren konnten Wohngebäude ohne Berücksichtigung energetischer Parameter gebaut werden. Heute muss sich jeder Bauherr mit diesen Aspekten auseinandersetzen. Begriffe wie Transmissionswärme, Niedrigenergiehaus oder EnEV sind inzwischen einer breiten Öffentlichkeit bekannt.

Symbolbild Eigenheim
Im Rahmen der EnEV müssen neue Gebäude immer höhere Standards bezüglich ihrer Energieeffizienz erfüllen. Foto: Adobe Stock, © Hermann

Die Gesetzgebung hat in den letzten 20 Jahren mit entsprechenden Vorschriften in erheblichem Umfang in die Baufreiheit der Bevölkerung eingegriffen. Entsprechende Vorgaben werden maßgebend über die Energiesparverordnung (kurz EnEV) festgelegt. Dahinter steht das Ziel, den Energieverbrauch der Immobilien zu verringern. Ein niedrigerer Verbrauch bedeutet, dass insgesamt weniger Energie zur Verfügung gestellt werden muss – was langfristig die Emission schädlicher Gase senken soll.

Da es sich bei der EnEV um eine bundesweit geltende Rechtsnorm handelt, sitzen alle Bauherren hier in einem Boot. Was steht in der Energiesparverordnung? Und sind davon auch Eigentümer einer Bestandsimmobilie – etwa in Verbindung mit Nachrüstungen – betroffen?

Niedrigstenergiegebäude: Verschärfung der Regeln durch Brüssel

Aber nicht nur Berlin mischt im Bausektor mit. Auch Brüssel hat in der Vergangenheit immer wieder einen Teil zur Verschärfung der Regeln beigetragen. Und so wird es auch 2021sein. Bis dahin muss der Bund die Richtlinie 2010/31/EU des Europäischen Parlaments umgesetzt haben. Zu deren Kernpunkten gehört die Einführung des Niedrigstenergiegebäude.

Ab 2021 einheitlicher Energiestandard in der EU

Was steckt dahinter? In der Richtlinie hat die EU beschlossen, dass alle Mitgliedstaaten bis 31. Dezember 2021 das Niedrigstenergiegebäude als Standard für Neubauten einführen müssen. Leider bleibt die Richtlinie in der praktischen Umsetzung äußerst schwammig. Es wird davon gesprochen, dass der neue Standard einen nahe bei Null liegenden Energiebedarf hat – und dieser wiederum primär aus erneuerbaren Energieträgern zu decken ist.

Grundsätzlich gelten die Standards zwar nur für den Neubausektor. Somit sind also alle Gebäude betroffen, die ab 2021 errichtet werden. In der Praxis dehnt die Richtlinie mit Artikel sieben die Regelungen auch auf den Bestand aus. Hintergrund: Sobald bei einer Immobilie aus dem Bestand eine umfassende Renovierung ansteht, sollen die Energieeffizienzregeln wie für den Neubau berücksichtigt werden. Über die Richtlinie werden die Mitgliedsstaaten angehalten, entsprechende Maßnahmen zu entwickeln.

Welche Vorgaben gelten heute?

Mit dem Niedrigstenergiehaus hat die EU den Mitgliedsstaaten einen neuen Standard auf die Fahnen geschrieben. Die deutsche EnEV entwickelt die Vorgaben zunehmend in diese Richtung. Wer als Eigentümer heute ein Haus baut, kann sich an den Mindeststandards der Verordnung orientieren. Diese sehen so aus, dass ein Wohnhaus etwa 50 bis 60 Kilowattstunden (kWh) pro Quadratmeter innerhalb eines Jahres verbraucht. Diese Energiemenge wird für Warmwasser und Heizenergie verbraucht.

Aber: Die Orientierung an Mindeststandards birgt gewisse Risiken. Es besteht die Gefahr, eine Immobilie sehr schnell bautechnisch hinter höhere Standards zurückfallen zu lassen – was sich in der Wertentwicklung der Immobilie niederschlägt.

Um die niedrigen Energiestandards zu erreichen, sind in der Verordnung verschiedene Maßnahmen verankert. Dazu gehören beispielsweise:

Fenster (Fassade):    1,30 W/m2K
Dachfenster:    1,40 W/m2K
Fassade:    0,24 W/m2K
Dachschrägen & Steildächer:    0,24 W/m2K

Neben den reinen Verbrauchswerten richtet sich die Bewertung einer Immobilie heute auch nach der Energiequelle, welche genutzt wird. Erstrebenswert ist in den Augen des Gesetzgebers der Griff zu regenerativen Energieträgern. Verschiedene Technologien rücken dabei in den Fokus:

  • Geothermie
  • Solarenergie
  • Wind- und Wasserkraft

Um die Umsetzung hoher Standards und den Einbau effizienter Systeme für die Heizung zu fördern, greifen Bund und Länder zu Fördermaßnahmen. Besonders bekannt ist in diesem Zusammenhang die KfW Förderung. Aber auch die Landesaufbaubanken locken mit finanziellen Anreizen.

Symbolbild Heizungskeller
Alte Heizkessel in Bestandsgebäuden müssen unter Umständen durch neuere und effizientere Anlagen ausgetauscht werden. Foto: Adobe Stock, © brizmaker

Wie sieht es mit Bestandsgebäuden aus?

Grundsätzlich greifen für Bestandsimmobilien unterschiedliche Vorgaben. Einerseits kann sich eine Pflicht zur Nachrüstung ergeben. Dies betrifft unter anderem Kessel für die Heizung, wenn diese eine Lebensdauer von 30 Jahren erreicht haben. Da die Verpflichtung nur für bestimmte Kesseltypen gilt, müssen Eigentümer hier besonders genau hinschauen. Wer mit einem Konstant-Temperaturkessel heizt, kann durchaus von der Nachrüstpflicht getroffen werden. Auch im Hinblick auf die Dämmung der obersten Geschossdecke sind Eigentümer nicht aus dem Schneider.

Wird eine Immobilie umfassend modernisiert, kann sie am Ende wie ein Neubau behandelt werden. Ausnahme: Es kommt lediglich zum Austausch einzelner Anbauteile – etwa, wenn Fenster und Türen erneuert werden. Grundsätzlich ist auch hier ein Blick auf die Verordnung zu werfen. Im Einzelfall können auch bei Anbauteilen Vorgaben gemacht werden.

Sicherheitsvorgaben: Die Vereinheitlichung schreitet voran

Sicherheit liegt eigentlich im Interesse der Eigentümer und Bewohner. Lange wurden wichtige Regeln aber nicht beachtet. Der Gesetzgeber hat inzwischen in vielen sicherheitsrelevanten Bereichen Verordnungen erlassen – etwa den Brandschutz betreffend.

Aber auch in Bezug auf die Ausführung der elektrischen Leitungsnetze kann natürlich nicht jeder Eigentümer machen, was er gerne möchte. Wie sehen die Regelungen heute im Detail aus?

1. Rauchwarnmelder: Vom Flickenteppich zur Normierung?

Wohnungsbrände sind sehr gefährlich – und können gerade in den Nachtstunden schnell zu Todesopfern durch Rauchgasvergiftungen und Verbrennungen führen. Umso wichtiger ist ein schnelles Alarmieren der Bewohner. In Deutschland gilt inzwischen flächendeckend die Pflicht zum Einbau der Warnmelder in Neubauten. Allerdings nicht aufgrund einer bundesweit einheitlichen Gesetzgebung. Verantwortlich sind hierfür die Länder.

Zu welchen kuriosen Situationen dies führt, zeigt der Freistaat Sachsen. Seit 2016 sind Rauchmelder in Neubauten zwar vorgeschrieben. Das Land hat die Verpflichtung bisher allerdings nicht auf Bestandsimmobilien ausgedehnt. Damit müssen sich Mieter auf den guten Willen des Vermieters verlassen oder selbst aktiv werden.

In vielen anderen Ländern hat inzwischen eine verbindliche Regelung auch für den Immobilienbestand gegriffen – zuletzt in Thüringen. Berlin und Brandenburg – die bisher noch keine rechtsverbindliche Vorgabe haben – wollen bis 2021 nachziehen.

2. Elektrik im Bad

Ein sehr sensibler Bereich ist das Badezimmer. Hier werden elektrische Geräte betrieben, gleichzeitig kann es durch Nässe zum Stromschlag kommen. Daher gelten für diesen Bereich besondere Regelungen, welche technischen Anlagen eingesetzt werden dürfen. Eingeteilt wird das Bad in vier Schutzbereiche:

  • Schutzbereich 0 – Geräte müssen gegen Eintauchen geschützt sein) und dürfen mit Schutzkleinspannung betrieben werden
  • Schutzbereich 1 – fest installierte Verbraucher erlaubt, ansonsten Schutzklasse gegen Strahlwasser
  • Schutzbereich 2 – keine Schalter und Steckdosen, Leuchten nur nach Schutzart IP X4
  • Schutzbereich 3 – Schalter und Steckdosen nur mit FI-Schutzeinrichtung
Symbolbild Carport
Viele typische An- und Kleinbauten auf dem Grundstück sind oft ebenfalls genehmigungspflichtig. Foto: Adobe Stock, © schulzfoto

Anbauten: Auch hier funken die Länder dazwischen

Besitzer eines Eigenheims haben im Regelfall auch einige hundert Quadratmeter große Grundstücke. Viele denken dann über den Bau eines kleinen Schuppens oder Gartenhauses nach. Aber auch der Carport oder die Garage liegen nachträglich als Plan immer wieder auf dem Tisch. Das Problem: Viele Eigentümer denken immer noch, dass sie hier keine Regeln beachten müssen. Doch bekommen Baugenehmigungsbehörden Wind von der Sache, kann es schnell teuer werden – wenn die Beseitigung festgesetzt wird.

1. Gartenhaus bauen: Vorschriften sind nicht einheitlich

Beim Gartenhaus sollte nie ohne Baugenehmigung mit dem ersten Spatenstich angefangen werden. Aufgrund der Vielzahl an Fertigteil-Lauben und Geräteschuppen ist es schwierig, pauschal die Lage einzuschätzen.

Eigentümer werden sich informieren müssen, inwiefern Vorgaben der Länder eine Rolle spielen – oder vielleicht sogar der Bebauungsplan innerhalb der Kommune den Bau bestimmter Gartenhäuser schlichtweg verbietet. Gerade, wenn ein Gartenhaus sehr klein ist, kann es durchaus verfahrensfrei sein. Hier ist dann je nach Bundesland keine Baugenehmigung erforderlich. Neben der Größe sind jedoch noch weitere Faktoren zu beachten.

2. Genehmigung bei Carports und Garagen

Ähnlich wie die Situation beim Gartenhaus sieht auch das Thema Garage aus. Werden die Anbauten – etwa ein Carport – ohne Genehmigung errichtet, kann die Behörde immer eine Beseitigung anordnen. Die Regelungen sind an dieser Stelle wieder von Land zu Land unterschiedlich. Beispiel Sachsen: Hier sind Garagen und Carports bis zu einer Grundfläche von 50 qm verfahrensfrei.

Allerdings sollte niemand davon ausgehen, dass dies für alle Bundesländer gilt. Die Unterschiede sind erheblich, der Blick in die jeweilige Bauordnung und den Bebauungsplan darf daher nicht versäumt werden.

Fazit: Wer baut, darf keine Angst vor Gesetzen haben

Wohneigentum verpflichtet – nicht nur zu gegenseitiger Rücksichtnahme gegenüber den Nachbarn. Bauherren und Eigentümer müssen sich auch mit dem Gesetz auskennen. Gerade, wenn es um den Neubau oder eine umfassende Modernisierung geht, sind viele Genehmigungen einzuholen und Regeln zu beachten.

Unterschätzt wird zum Beispiel, dass bei einer Modernisierung die Immobilie energetisch wie ein Neubau behandelt werden kann – und dann entsprechend saniert werden muss. Aber auch die Errichtung eines Gartenhauses oder der Garage darf in ihrer Tragweite nicht unterschätzt werden. Eigentümer sollten also durchaus eine gewisse Affinität für Baugesetze und Verordnungen haben.

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