Mietwohnung – Steuervorteil für Immobilie kein Selbstläufer

In Deutschland befinden sich etwa 60 Prozent der Mietwohnungen in Privatbesitz, so das Institut der deutschen Wirtschaft Köln. Dabei ist jedoch längst nicht jede Wohnung in einem Zustand, in dem sie vermietet werden kann. Wer als Vermieter darauf baut, die laufenden Kosten beim Finanzamt geltend zu machen, erlebt mitunter eine böse Überraschung. Rechtsexperte Stefan Bernhardt von der Bausparkasse Schwäbisch Hall erklärt das aktuelle Gerichtsurteil.

29.11.2023
Maler beim Streichen
Laufende Kosten für Mietwohnungen, die lange Zeit leer stehen, können nicht mehr steuerlich abgesetzt werden. Foto: Bausparkasse Schwäbisch Hall

Eigentümer sollten die Geduld des Finanzamts nicht überstrapazieren. „Wer eine Immobilie allzu lange leer stehen und keine nachhaltigen Bemühungen zur Vermietung oder Instandsetzung des Objekts erkennen lässt, kann auch die laufenden Kosten nicht steuerlich geltend machen“, warnt Schwäbisch Hall-Rechtsexperte Stefan Bernhardt mit Hinweis auf ein aktuelles Urteil des Bundesfinanzhofs (Az. IX R 17/16).

Aufwendungen, die im Zusammenhang mit der beabsichtigten Vermietung einer leerstehenden Wohnung anfallen, sind in der Regel als vorab entstandene Werbungskosten steuerlich abzugsfähig, bevor mit dem Aufwand zusammenhängende Einnahmen erzielt werden können. Voraussetzung dafür ist die sogenannte Einkünfteerzielungsabsicht. Die ist aber nach Ansicht der obersten Finanzrichter dann nicht gegeben, wenn die Immobilie jahrelang in einem Zustand ist, in dem sie objektiv nicht vermietet werden kann.

In dem Fall, in dem der Bundesfinanzhof die Entscheidung der Vorinstanz bestätigte, ging es um eine Eigentumswohnung, die ein Ehepaar 1993 erworben hatte. Beim Kauf war die Wohnung vermietet, das Gebäude insgesamt jedoch in marodem Zustand. Nach dem Auszug der Mieter stand die Wohnung ab 1999 durchgehend leer. Im selben Jahr von der Eigentümergemeinschaft beschlossene Sanierungsmaßnahmen wurden nicht oder nur teilweise durchgeführt – auch weil die dafür nötige Sonderumlage nicht von allen Eigentümern bezahlt wurde. Angesichts des zunehmend desolaten Zustands der Wohnanlage half es auch nicht, dass das Ehepaar vier Jahre lang einen Makler mit der Vermietung ihrer Wohnung beauftragt hatte: Wer will schon in ein Haus einziehen, in dem es weder Heizungsanlage noch TV-Anschlüsse gibt?

In seiner Steuererklärung machte das Ehepaar in der Zeit des Leerstands die laufenden Kosten geltend, zunächst mit Erfolg. Doch 2006 war Schluss mit lustig: Die für die Jahre 2006 bis 2010 erklärten negativen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von fast 37.000 Euro wollte das Finanzamt nicht mehr anerkennen.

Die Eigentümer klagten sich ebenso hartnäckig wie erfolglos durch die Instanzen. Der BFH entschied kürzlich abschließend: Den Eigentümern musste klar sein, dass ohne Abschluss der Sanierung eine Vermietung der Eigentumswohnung langfristig nicht möglich sein würde, wie sie vor Gericht auch eingeräumt hatten. Nach Ansicht der Richter haben die Eigentümer damit die für steuerliche Vorteile notwendige Absicht, mit der Wohnung Einkünfte zu erzielen, endgültig aufgegeben.

Bernhardts Fazit: „Der Erwerb einer vermieteten Eigentumswohnung ist prinzipiell eine gute Geldanlage. Das gilt allerdings nur dann, wenn sowohl Wohnung als auch Anlage in gutem, das heißt vermietbarem Zustand sind. Darum: Augen auf beim Wohnungskauf!“

HAT IHNEN DIESER ARTIKEL GEFALLEN?

TRAGEN SIE SICH IN UNSEREN NEWSLETTER EIN.

"Die Baufamilien des Monats geben einen emotionalen Einblick in die Welt des Bauens!"

Monika Läufle

zum Video

Symbolbild Baustelle mit Baustromkasten

Spannung für die spannenden Bauphasen

Jede Baustelle benötigt elektrischen Strom. Doch wie soll das gehen, wenn noch keine einzige Steckdose vorhanden ist? Die Antwort lautet: Baustrom! Baustrom

ProHaus ProStyle 145 Außenansicht

Günstige Häuser bauen und sparen

Günstige Häuser bauen ist der Wunsch vieler Bauherren. Hier gibt’s Tipps & Infos rund um die Themen „Sparhäuser“ und „günstig bauen“. Sparhäuser

Seit dem 1. Januar 2009 ist der Energieausweis bei Vermietung und Verkauf einer Immobilie vorzuzeigen.

Die gesetzliche Ausweispflicht für Gebäude

Der Energieausweis für Gebäude ist Deutschland Pflicht: Bei Vermietung oder Verkauf müssen Hausbesitzer den Energieausweis vorweisen. Energieausweis

Fertigkeller

Welche Sparmöglichkeiten gibt es beim Innenausbau?

Hohe Mieten lassen den Wunsch nach eigenen vier Wänden aufkommen. Leider ist oft das Geld knapp. Wer günstig bauen möchte, sollte folgende Tipps beherzigen. Günstig bauen